서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호
2025타경50975(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 29.69㎡(9.0평)
지금 최저 입찰가
5,494만원
감정가의 21% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 6,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 천호동 좋은빌 4층 404호 다세대주택으로, 감정가 2억6,200만원에서 7회 유찰되어 최저매각가격이 5,494만6,000원으로 내려간 사건입니다.
확인필수 3건
주의 4건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구3번 주택임차권”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 21%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년02월17일10시09분 2025년02월18일12시25분
전입세대확인서 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 5,494만원 | |
| 7차 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 6,868만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.05.11 10:00 | 매각기일 | 8,585만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 1억 731만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.02.09 10:00 | 매각기일 | 1억 3,414만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.01.05 10:00 | 매각기일 | 1억 6,768만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.17 10:00 | 매각기일 | 2억 960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.10.13 10:00 | 매각기일 | 2억 6,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 44건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 87.9%, 평균 유찰 1.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 길동 370-1 에코리버빌 4층403호 | 3억 5,500만원 | 3억 2,720만원 | 92% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 5층502호 | 6억 6,000만원 | 4억 7,780만원 | 72% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층601호 | 6억 7,800만원 | 5억원 | 74% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층602호 | 7억 3,780만원 | 5억 2,000만원 | 70% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 천호동 233-15 하늘쉐르빌 5층501호 | 1억 4,500만원 | 1억 1,737만원 | 81% | 2026.07.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (13건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 지1층 비01호 | 2억 6,500만원 | 2억 6,500만원 | 4회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 4층 401호 | 2억 700만원 | 6,783만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호 | 3억 2,200만원 | 1억 551만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 7층 701호 | 3억 3,200만원 | 1억 879만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 301호 | 2억 2,500만원 | 1억 1,520만원 | 4회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.
교통상황
본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층건 중 제4층 제404호로서, (사용승인일 2011.12.06) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층건 중 제4층 제404호로서, (사용승인일 2011.12.06) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
이용상태
본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.
본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.
설비내역
본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.
본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3.5미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.
본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3.5미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
두 필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.
두 필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.
기타 기재
-.
-.
임대관계
1) 임대관계 미상임. 2) 본건의 전유면적은 등기사항전부증명서상 29.69㎡이나, 집합건축물대장(전유부)상 35.63㎡로 이는 증축[2014.07.10. 건축과-16324(2014.07.10.)호에 의거 29.69㎡->35.63㎡ 증축 양성화<2014-건축과-특정건축물(증축)-177>]으로 인한 면적이 상이한 바, 본건 평가에서는 집합건축물대장의 전유면적을 기준으로 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람. 3) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람. 4) 본건 건물 옥탑1층에 후첨 ""사진용지""와 같이 별도 창고 등 공간이 소재하나 이용여부 등의 확인이 불가하였는바 경매 입찰 시 법적 사항 등 관련 제반사항을 재확인하시기 바람.
1) 임대관계 미상임. 2) 본건의 전유면적은 등기사항전부증명서상 29.69㎡이나, 집합건축물대장(전유부)상 35.63㎡로 이는 증축[2014.07.10. 건축과-16324(2014.07.10.)호에 의거 29.69㎡->35.63㎡ 증축 양성화<2014-건축과-특정건축물(증축)-177>]으로 인한 면적이 상이한 바, 본건 평가에서는 집합건축물대장의 전유면적을 기준으로 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람. 3) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람. 4) 본건 건물 옥탑1층에 후첨 ""사진용지""와 같이 별도 창고 등 공간이 소재하나 이용여부 등의 확인이 불가하였는바 경매 입찰 시 법적 사항 등 관련 제반사항을 재확인하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.1.6.압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구3번 주택임차권 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 노○훈의 임대차보증금반환채권(210,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권) -을구3번 주택임차권등기, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. -전유부분 면적은 등기사항증명서상 29.69㎡이나 건축물대장상 35.63㎡ 로, 최저매각가격은 건축물 대장의 전유면적을 기준으로 평가한 금액으로 함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경50975)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 262,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 54,946,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 5,494,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 224,596,437원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.69㎡(9.0평) |
| 사건 접수 | 2025.01.24 · 개시결정 2025.02.03 |
| 배당요구종기 | 2025.04.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕
5층 다세대주택
1층 18.49㎡
2층 161.34㎡
3층 161.34㎡
4층 167.28㎡
5층 170.53㎡
옥탑1층 15.64㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 29.69㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| None | None | 190.7㎡ | 20.136/363.3 |
| None | None | 172.6㎡ | 20.136/363.3 |
| 서울특별시 강동구 천호동 303-15 | 대 | 190.7㎡ | 20.136/363.3 |
| 서울특별시 강동구 천호동 303-20 | 대 | 172.6㎡ | 20.136/363.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.