2025타경51240 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 2층207호

2025타경51240(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매5계 · 철근콘크리트구조 81.1062㎡(24.5평)

지금 최저 입찰가

5억 8,060만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

11억 3,400만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 101호 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 45,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 23장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (7장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월18일09시54분 2025년04월22일18시22분

상가건물임대차현황서 상 박○경이 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 박○경에 의하면 본인이 1층 101호 전부를 점유하여 음식점(상호: 월봉이네) 영업을 하고 있다고 함

상가건물임대차현황서 상 CUI HONGXING이 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 CUI HONGXING에 의하면 본인이 1층 102호 전부를 점유하여 음식점(상호: 마라사부) 영업을 하고 있다고 함

상가건물임대차현황서 상 박○름이 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 박○름에 의하면 본인이 1층 105호 전부를 점유하여 음식점(상호: 소담히) 영업을 하고 있다고 함

상가건물임대차현황서 상 (주)보라개발(대표자 엄○준), (주)태봉디앤씨(대표자 엄○명), (주)보라그룹(대표자 엄○준)이 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 엄○준에 의하면 (주)보라개발, (주)태봉디앤씨, (주)보라그룹이 201호 전부를 함께 점유하여 영업을 하고 있다고 함

임차인으로 기재한 주식회사 해성(대표자 나○훈)은 상가건물임대차현황서 상 등재되어 있으나, 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

✓ 임차인 7세대 전원이 말소기준(2020.02.24)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2020-02-24)
박○경	2022.11.01	2022.11.01	미상	101호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
C○○○○○○○○○○G	2023.03.13	2023.03.13	미상	102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○름	2021.07.29	미상	미상	105호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○발	2023.10.23	미상	미상	201-1호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○씨	2025.02.10	미상	미상	201-3호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○룹	2020.05.19	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○성	2023.12.28	미상	미상	207-3호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.16 10:00	매각기일	5억 8,060만원
3차	2026.10.12 10:00	매각기일	7억 2,576만원	유찰
2차	2026.08.31 10:00	매각기일	9억 720만원	유찰
신건	2026.07.20 10:00	매각기일	11억 3,400만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 75건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 71.5%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비122호	3억 3,200만원	7,450만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비123호	3억 7,300만원	8,350만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비136호	5억 5,500만원	1억 2,250만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비143호	3억 2,800만원	7,455만원	23%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 1층129호	6억 5,500만원	1억 5,120만원	23%	2026.11.02

지금 진행 중인 인근 물건 (33건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 송파구 거여동 20	78억 1,551만원	50억 193만원	3회	2026.11.09
서울특별시 송파구 거여동 20	78억 1,551만원	50억 193만원	3회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층204호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층205호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층206호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.31 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중교"" 북서측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·근린생활시설·숙박시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황
대중교통수단인 버스정류장 및 지하철2호선·8호선 ""잠실역""·8호선 ""몽촌토성역"" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약8~12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 제1층 제101호 포함 5개호수로서, 외벽은 치장석붙임·복합판넬 마감 등, 바닥은 타일붙임 마감 등으로서 현상은 보통임.

이용상태
기호1) 1층 101호: 월봉이네 기호2) 1층 102호: 마라사부 기호3) 1층 105호: 소담히 기호4) 2층 201호: (주)보라그룹 기호5) 2층 207호: (주)보라건설로서 인접호수와 내부경계벽체가 설치되어 있음 (후첨 ""사진용지"" 참조)

설비내역
공용위생설비·소화전설비·승강기설비·지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
가장형으로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-08-17) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역 (2016-11-28)<수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2020.02.24. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51240)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,134,000,000원
최저매각가격	580,608,000원
입찰 보증금 (10%)	58,060,800원 최저가의 10%
청구금액	45,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.16 101호 입찰법정
도로명주소	서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 2층207호
내역	철근콘크리트구조 81.1062㎡(24.5평)
사건 접수	2025.03.31 · 개시결정 2025.04.01
배당요구종기	2025.06.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 업무시설(오피스텔) 근린생활시설 지하3층 734.2565㎡ 지하2층 757.8335㎡ 지하1층 845.5145㎡ 1층 591.4727㎡ 2층 615.2845㎡ 3층 601.7911㎡ 4층 601.7911㎡ 5층 601.7911㎡ 6층 601.7911㎡ 7층 601.7911㎡ 8층 601.7911㎡ 9층 601.7911㎡ 10층 601.7911㎡ 11층 548.1921㎡ 12층 548.1921㎡ 13층 548.1921㎡ 14층 548.1921㎡ 15층 548.1921㎡ 16층 366.1563㎡

전유
철근콘크리트구조 81.1062㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 송파구 방이동 28-2	대	1093.6㎡	14.5201/1093.6

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경51240)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.