서울특별시 강동구 천호동 85-31 현지빌라 4층401호
2025타경51909(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 55.22㎡(16.7평)
#위반건축물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2억 9,065만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 6,332만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 천호동 현지빌라 4층 401호 다세대주택으로, 제시외 발코니와 위반건축물 표시 및 인수 가능 주택임차권등기가 기재된 강제경매 물건입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 3번 주택임차권등기”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (7장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월25일12시58분 2025년08월26일12시20분
전입세대확인서 및 외국인체류확인서 공부 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 2억 9,065만원 | |
| 신건 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 3억 6,332만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 44건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 87.9%, 평균 유찰 1.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 길동 370-1 에코리버빌 4층403호 | 3억 5,500만원 | 3억 2,720만원 | 92% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 5층502호 | 6억 6,000만원 | 4억 7,780만원 | 72% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층601호 | 6억 7,800만원 | 5억원 | 74% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층602호 | 7억 3,780만원 | 5억 2,000만원 | 70% | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 천호동 233-15 하늘쉐르빌 5층501호 | 1억 4,500만원 | 1억 1,737만원 | 81% | 2026.07.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (13건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 지1층 비01호 | 2억 6,500만원 | 2억 6,500만원 | 4회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 4층 401호 | 2억 700만원 | 6,783만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호 | 3억 2,200만원 | 1억 551만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 7층 701호 | 3억 3,200만원 | 1억 879만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 301호 | 2억 2,500만원 | 1억 1,520만원 | 4회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재되어 형 성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재되어 형 성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.
교통상황
본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(5호선 굽은다리역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.
본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(5호선 굽은다리역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호 (사용승인일 : 2007.09.18)로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 바닥 : 모노륨깔기 등 창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.
본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호 (사용승인일 : 2007.09.18)로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 바닥 : 모노륨깔기 등 창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.
이용상태
본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당,욕실,발코니 등)으로 이용하고 있음.
본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당,욕실,발코니 등)으로 이용하고 있음.
설비내역
기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별보일러 설비 등이 되어 있고 1층 주차장시설 되어 있음.
기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별보일러 설비 등이 되어 있고 1층 주차장시설 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.
본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
인근 도로 대비 동측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
인근 도로 대비 동측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
천호동 85-31 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.
천호동 85-31 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.
기타 기재
본건 발코니 부분 위반건축물로 집합건축물대장 상 2020.7.1. (위반건축물 표기 : 건축과-15 939호(2020.07.01.) 위반내용 : 주거 25.4㎡) 무단증축으로 기재되어 있음.
본건 발코니 부분 위반건축물로 집합건축물대장 상 2020.7.1. (위반건축물 표기 : 건축과-15 939호(2020.07.01.) 위반내용 : 주거 25.4㎡) 무단증축으로 기재되어 있음.
임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.02.12.압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 3번 주택임차권등기 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | -제시외건물 포함, 일괄매각 -집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 표시 있음 -제시외 건물(발코니) 부분 집합건축물대장 상 위반건축물로 기재되어있음 -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51909)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 363,320,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 290,656,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 29,065,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 275,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 85-31 현지빌라 4층401호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 55.22㎡(16.7평) |
| 사건 접수 | 2025.08.08 · 개시결정 2025.08.11 |
| 배당요구종기 | 2025.11.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평슬라브지붕 5층 다세대주택
1층 14㎡
2층 102.66㎡
3층 102.66㎡
4층 65.72㎡
5층 52.82㎡
옥탑1층 9.75㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 55.22㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 85-31 | 대 | 184㎡ | 44.35/184 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.