서울특별시 구로구 천왕동 275 천왕이펜하우스6단지 제602동 제7층 제701호
2023타경6311(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 84.97㎡(25.7평)
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
5억 4,720만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 8,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 천왕동 천왕이펜하우스6단지 84.97㎡ 아파트로, 감정가 6억8,400만원에서 두 차례 유찰 후 최저매각가격 5억4,720만원으로 진행 예정인 물건입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 29%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 199,845,942원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년12월19일16시10분
이 사건 부동산 현지 방문 조사당시 채무자 겸 소유자 차○하의 오빠 차동열을 만나 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 소유자 차○하의 가족이 점유 사용하고 있다고 함.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본 에는 채무자 겸 소유자 차○하 세대가 등재되어 있음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 5억 4,720만원 | |
| 2차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 6억 8,400만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.03.12 10:00 | 매각기일 | 6억 8,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 69건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 88.1%, 평균 유찰 1.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 천왕이펜하우스6단지 제602동 제11층 제1101호 | 7억 3,100만원 | 6억 6,679만원 | 91% | 2025.10.14 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 361-1 개봉프라자 제6층 제602호 | 4억 2,214만원 | 2억 7,029만원 | 64% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제7층 제705호 | 2억 9,000만원 | 2억 9,000만원 | 100% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제201동 제3층 제306호 | 5억 7,200만원 | 5억 8,580만원 | 102% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 구로동 791-49 제2층 제201호 | 3억 2,451만원 | 2억 7,510만원 | 85% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제204동 제11층 제1104호 | 6억 600만원 | 5억 3,870만원 | 89% | 2026.07.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호 | 2억 8,900만원 | 2억 3,120만원 | 8회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제10층 제1004호 | 2억 5,800만원 | 2억 640만원 | 4회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 7층 701호 | 2억 7,800만원 | 2억 2,240만원 | 2회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제210동 제16층 제1601호 | 7억 5,300만원 | 6억 240만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호 | 1억 3,000만원 | 1억 3,000만원 | 0회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.12.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.12.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 구로구 천왕동 소재 "서울구로우체국" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 교육시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
본건은 구로구 천왕동 소재 "서울구로우체국" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 교육시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2011-06-17) 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2011-06-17) 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
공동주택(아파트)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
공동주택(아파트)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
설비내역
위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있음.
위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 단지 북측으로 대로, 동측으로 중로에 각각 접함.
본건 단지 북측으로 대로, 동측으로 중로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 대공방어협 조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 대공방어협 조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
-.
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임대관계
- 임대관계는 미상임. - 본건은 도시개발사업으로 인하여 대지권 미정리 상태이며, 분양계약에 따른 적정 대지권 포함하여 감정평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임. - 본건은 도시개발사업으로 인하여 대지권 미정리 상태이며, 분양계약에 따른 적정 대지권 포함하여 감정평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2011.08.23.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 대지권 미등기이나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨 - 서울주택도시공사로부터 대지지분을 포함하여 분양하였고, 분양계약자는 분양대금을 완납하여 대지권을 취득하였으며, 확정된 대지권 지분은 70.895㎡라는 사실조회 회신 있음(2024.11.28.자) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경6311)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 684,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 547,200,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 54,720,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 199,845,942원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 천왕로 9, 제602동 제7층 제701호 (천왕동, 천왕이펜하우스6단지) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 84.97㎡(25.7평) |
| 사건 접수 | 2023.12.08 · 개시결정 2023.12.11 |
| 배당요구종기 | 2024.03.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 경량철골경사지붕
15층 아파트
1층 456.8㎡
2층 440.36㎡
3층 440.36㎡
4층 440.36㎡
5층 440.36㎡
6층 440.36㎡
7층 440.36㎡
8층 440.36㎡
9층 440.36㎡
10층 440.36㎡
11층 440.36㎡
12층 440.36㎡
13층 440.36㎡
14층 440.36㎡
15층 440.36㎡
전유
철근콘크리트구조 84.97㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시구로구천왕동275 | 대 | 40077.8㎡ | 0/0 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.