서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호
2025타경13812(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트구조 14.04㎡(4.2평)
#인수권리있음
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 3,000만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 3,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-4 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 구로동 로제리움2차 18층 원룸형 도시형생활주택 14.04㎡가 감정가 1억3,000만원으로 첫 매각기일에 진행되는 사건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월22일14시00분 2025년12월23일09시09분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 1억 3,000만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 69건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 88.1%, 평균 유찰 1.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 로제리움2차 제16층 제1601호 | 1억 2,000만원 | 1억 2,000만원 | 100% | 2026.03.10 |
| 로제리움2차 제17층 제1716호 | 1억 1,700만원 | 1억 1,360만원 | 97% | 2026.03.05 |
| 로제리움2차 제18층 제1817호 | 1억 1,600만원 | 9,280만원 | 80% | 2026.02.26 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 361-1 개봉프라자 제6층 제602호 | 4억 2,214만원 | 2억 7,029만원 | 64% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제7층 제705호 | 2억 9,000만원 | 2억 9,000만원 | 100% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제201동 제3층 제306호 | 5억 7,200만원 | 5억 8,580만원 | 102% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 구로동 791-49 제2층 제201호 | 3억 2,451만원 | 2억 7,510만원 | 85% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제204동 제11층 제1104호 | 6억 600만원 | 5억 3,870만원 | 89% | 2026.07.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (4건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제210동 제16층 제1601호 | 7억 5,300만원 | 6억 240만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1820호 | 1억 1,500만원 | 1억 1,500만원 | 0회 | 2026.08.14 |
| 서울특별시 구로구 천왕동 275 천왕이펜하우스6단지 제602동 제7층 제701호 | 6억 8,400만원 | 6억 8,400만원 | 2회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제20층 제2003호 | 1억 600만원 | 1억 600만원 | 1회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
교통상황
본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(대림)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.
본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(대림)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.
건물의 구조
기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1819호 건으로서, (사용승인일:2014.01.03.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.
기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1819호 건으로서, (사용승인일:2014.01.03.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.
이용상태
기호(가):본건은 공부상 아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)
기호(가):본건은 공부상 아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)
설비내역
기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.
기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.
토지의 형상·이용상태
기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.
기호(1):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1):도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.
기호(1):도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.12.11. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택,원룸형)으로 등재되어 있음. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13812)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 130,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 130,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 140,813,891원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 14.04㎡(4.2평) |
| 사건 접수 | 2025.12.09 · 개시결정 2025.12.11 |
| 배당요구종기 | 2026.03.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 오피스텔.아파트(도시형생활주택) 근린생활시설
1층 330.43㎡
2층 369.83㎡
3층 571.23㎡
4층 571.23㎡
5층 571.23㎡
6층 571.23㎡
7층 571.23㎡
8층 571.23㎡
9층 571.23㎡
10층 571.23㎡
11층 571.23㎡
12층 571.23㎡
13층 571.23㎡
14층 483.53㎡
15층 483.53㎡
16층 483.53㎡
17층 483.53㎡
18층 483.53㎡
19층 483.53㎡
20층 362.04㎡
지하1층 894.23㎡
지하2층 872.01㎡
전유
철근콘크리트구조 14.04㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 97 | 대 | 1100.4㎡ | 2.39/1100.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.