서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호
2024타경116987(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 28.08㎡(8.5평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1,614만원
감정가의 7% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
12회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 금천구 시흥동 다음빌라 4층 403호 도시형생활주택 28.08㎡가 감정가 2억3500만원에서 최저가 1614만9120원으로 내려와 2026년 8월 18일 매각기일이 예정된 사건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구3번 주택임차권등기(2023.10.11.등기)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 7%까지 하락 (유찰 12회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년05월07일09시32분
현장에 임하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 주민등록표 등본에는 소유자 아닌 세대주 임○현 세대가 등재되어 있으므로 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서와 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없음. 안내문을 출입문에 끼워 놓고 우편함에도 넣어 두었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-05-16) |
|---|---|---|---|---|---|
| 임○현 | 2020년 9월 28일(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 403호(전입세대확인서) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 13차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 1,614만원 | |
| 12차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 2,018만원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.05.27 10:00 | 매각기일 | 2,523만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.04.15 10:00 | 매각기일 | 3,154만원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.03.10 10:00 | 매각기일 | 3,942만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.01.20 10:00 | 매각기일 | 4,928만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.11.25 10:00 | 매각기일 | 6,160만원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.10.22 10:00 | 매각기일 | 7,700만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.08.28 10:00 | 매각기일 | 9,625만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.07.16 10:00 | 매각기일 | 1억 2,032만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.04.08 10:00 | 매각기일 | 1억 5,040만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.02.25 10:00 | 매각기일 | 1억 8,800만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.01.14 10:00 | 매각기일 | 2억 3,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 329건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 다음빌라 제3층 제302호 | 2억 3,400만원 | 1억 8,800만원 | 80% | 2026.05.13 |
| 다음빌라 제2층 제201호 | 2억 5,000만원 | 1억 8,718만원 | 75% | 2026.04.28 |
| 다음빌라 제2층 제202호 | 2억 3,300만원 | 1억 8,640만원 | 80% | 2026.01.21 |
| 다음빌라 제5층 제503호 | 2억 2,900만원 | 2억 3,465만원 | 102% | 2026.01.13 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제203호 | 2억 9,500만원 | 1억 6,620만원 | 56% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제504호 | 2억 4,800만원 | 1억 8,506만원 | 75% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호 | 3억 1,100만원 | 2억 2,236만원 | 71% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제201호 | 2억 8,000만원 | 2억 3,150만원 | 83% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제202호 | 2억 7,400만원 | 2억 3,862만원 | 87% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (29건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호 | 3억 800만원 | 6,459만원 | 8회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 | 2억 4,000만원 | 1억 5,360만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호 | 1억 6,200만원 | 1억 2,960만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호 | 2억 300만원 | 8,314만원 | 5회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.
본건은 서울시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.
본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 구분 소유된 4층 403호로서, (사용승인일 : 2020.6.10) 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 창호 등
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 구분 소유된 4층 403호로서, (사용승인일 : 2020.6.10) 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 창호 등
이용상태
본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
설비내역
위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등
위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등
토지의 형상·이용상태
2필 일단지 부정형의 자체기반 평탄한 토지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.
2필 일단지 부정형의 자체기반 평탄한 토지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 인접함.
북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 인접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
825-15번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입 표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 825-53번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입 표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)
825-15번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입 표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 825-53번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입 표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)
기타 기재
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임대관계
1.본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준 하여 평가하였음. 2. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인 하는 등 유의하시기 바람.
1.본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준 하여 평가하였음. 2. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인 하는 등 유의하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.5.16. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구3번 주택임차권등기(2023.10.11.등기)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경116987)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 235,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 16,149,120원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 1,614,912원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 235,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 12회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로22길 64, 제4층 제403호 (시흥동, 다음빌라) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 28.08㎡(8.5평) |
| 사건 접수 | 2024.04.30 · 개시결정 2024.05.01 |
| 배당요구종기 | 2024.07.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.04 | J펠리체 | 39.93㎡ | 4 | 3억 3,900만원 |
| 2026.08.03 | 세진아트빌13차 | 54㎡ | 1 | 2억 8,500만원 |
| 2026.08.02 | 청파하이츠 | 46.14㎡ | 2 | 2억 4,300만원 |
| 2026.08.01 | 지오빌(1006) | 37.12㎡ | 4 | 2억 5,000만원 |
| 2026.07.31 | 어반캐슬 | 29.98㎡ | 3 | 2억 2,000만원 |
| 2026.07.30 | 해강플러스 | 42.14㎡ | 4 | 3억 8,500만원 |
| 2026.07.30 | 현주타운A동 | 49.66㎡ | 4 | 2억 3,000만원 |
| 2026.07.29 | 예일센트럴 | 27.09㎡ | 3 | 2억 1,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택,제1종근린생활시설
1층 72.22㎡(연면적제외)
1층 52.68㎡
1층 12.6㎡
2층 133.52㎡
3층 133.52㎡
4층 133.52㎡
5층 131.07㎡
옥탑1층 12.6㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 28.08㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시금천구시흥동825-15 | 대 | 157.1㎡ | 17.18/314.3 |
| 서울특별시금천구시흥동825-53 | 대 | 157.2㎡ | 17.18/314.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.