서울특별시 양천구 신정동 987-6
2024타경117508(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
54억 3,327만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
67억 9,159만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.13
D-2 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 양천구 신정동 987-6 소재 7층 근린생활시설 및 주택 일괄매각 물건으로, 감정가 67억9,159만3,620원 대비 최저가 54억3,327만4,000원입니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 3건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 1%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 93,443,834원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (12장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년05월22일12시10분
목록 1. 토지의 대부분은 목록 2. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
이 사건 부동산 현장조사당시 임차인 홍○훈(1층 잉크마루), 임차인 나○희(2층 뮤엠영어학원)를 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 소유자의 가족은 7층 주택에 거주하고 홍○훈은 1층 왼쪽 점포 잉크마루를 점유 사용하고, 임차인 나○희는 2층 전부를 뮤엠영어학원으로 점유 사용하고 있다고 함.
폐문인 곳은 안내문을 출입문틈에 끼워놓았음.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본 에는 소유자 조○수 세대가 등재되어 있고 상가건물임대차 현황서에는 (주)기산약품 외 7명이 등재되어 있어 모두를 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 1995-02-20) |
|---|---|---|---|---|---|
| (○○○○○품 | 2022.05.23 | 미상 | 20,000,000 | 6층 전부 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 홍○○○○○○○) | 2006.03.09 | 2009.03.09 | 20,000,000 | 1층 일부 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 송○호 | 2002.12.09 | 2002.12.09 | 10,000,000 | 1층 일부 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 이○○○○○○○○○) | 2022.02.17 | 2022.02.17 | 20,000,000 | 5층 전부 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| (○○○○○○○○○○○○○○○) | 2015.05.11 | 미상 | 20,000,000 | 3층 전부 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○○○○○○○○) | 2023.03.07 | 미상 | 10,000,000 | 지하1층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 나○○○○○○○○○) | 2021.09.10 | 미상 | 20,000,000 | 2층 전부 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 신○호 | 2024.01.18 | 미상 | 20,000,000 | 4층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 신○○○○○○○○○○○) | 미상 | 미상 | 미상 | 1층 일부 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.20 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.13 10:00 | 매각기일 | 54억 3,327만원 | |
| 신건 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 67억 9,159만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 11건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 48.4%, 평균 유찰 5.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 | 4억 2,800만원 | 1억 1,220만원 | 26% | 2026.07.09 |
| 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 지하1층비106호 | 2억 8,700만원 | 9,410만원 | 33% | 2026.05.20 |
| 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비105호 | 2억 5,400만원 | 8,330만원 | 33% | 2026.05.20 |
| 서울특별시 양천구 신정동 281-8 목동하나아이파크 제2층 제203호 | 3억 4,000만원 | 3억 2,900만원 | 97% | 2026.03.31 |
| 서울특별시 양천구 목동 966 목동에버하임 제1층 제122호 | 4억 2,000만원 | 8,951만원 | 21% | 2026.03.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 목동 318-222 고센아트빌 제2층 제201호 | 2억 7,600만원 | 2억 7,600만원 | 1회 | 2026.07.30 |
| 서울특별시 양천구 신월동 44-5 | 35억 6,744만원 | 35억 6,744만원 | 1회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 | 2억 7,200만원 | 7,130만원 | 7회 | 2026.08.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선'신정역" 동측 인근(신정동 987-6)에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선'신정역" 동측 인근(신정동 987-6)에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 5호선 전철역(신정역, 목동역)이 소재하는 등 교통환경은 양호한 편임.
본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 5호선 전철역(신정역, 목동역)이 소재하는 등 교통환경은 양호한 편임.
토지의 형상·이용상태
세장형의 평지로서 주상용 건물의 건부지로 이용중임.
세장형의 평지로서 주상용 건물의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.
본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천 교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천 교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
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기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
본건 건물은 철근콘크리트조, 세벽조, 평스라브지붕, 지하1층 지상7층으로 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 바닥 : 마루깔기, 타일깔기 등 마감. 창호 : 알미늄 프레임 창호 등임.
본건 건물은 철근콘크리트조, 세벽조, 평스라브지붕, 지하1층 지상7층으로 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 바닥 : 마루깔기, 타일깔기 등 마감. 창호 : 알미늄 프레임 창호 등임.
이용상태
지층 - 6층 : 근린생활시설로 이용중임. 7층 : 주택으로 이용중임.
지층 - 6층 : 근린생활시설로 이용중임. 7층 : 주택으로 이용중임.
설비내역
위생설비, 급배수시설, 승강기, 난방 설비 등.
위생설비, 급배수시설, 승강기, 난방 설비 등.
제시외 건물
확인 필수
후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 토지 : 1995.02.20. 근저당권 건물 : 1996.07.12. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각 - 제시외 건물 포함 - 일반건축물대장상 용도는"근린생활시설, 주택"으로 등재되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경117508)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 6,791,593,620원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 5,433,274,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 543,327,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 93,443,834원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.13 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 신정동 987-6 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.05.02 · 개시결정 2024.05.03 |
| 배당요구종기 | 2024.08.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.24 | 목동 주유소용지 제3종일반주거지역 | 502㎡ | 63억 1,600만원 | |
| 2026.07.24 | 목동 도로 제3종일반주거지역 | 37㎡ | 4억 6,000만원 | |
| 2026.06.30 | 신정동 도로 제3종일반주거지역 | 33㎡ | 2억 2,500만원 | |
| 2026.06.13 | 목동 대 제1종일반주거지역 | 32.8㎡ | 1억 1,330만원 | |
| 2026.06.13 | 목동 대 제1종일반주거지역 | 32.8㎡ | 1억 1,330만원 | |
| 2026.06.13 | 목동 대 제1종일반주거지역 | 32.8㎡ | 1억 1,330만원 | |
| 2026.06.12 | 목동 대 제3종일반주거지역 | 626.1㎡ | 100억원 | |
| 2026.06.09 | 목동 도로 제2종일반주거지역 | 370㎡ | 15억 1,200만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
알.씨조 및 시멘트벽돌조 7층 평슬
래브지붕 근린생활시설 및 주택
지층 121.26㎡
1층 121.26㎡
2층 151.10㎡
3층 151.10㎡
4층 151.10㎡
5층 151.10㎡
6층 151.10㎡
7층 144.17㎡
옥탑층 18.36㎡
용도:지층-근린생활시설
(일반음식점)
1층-소매점 87.33
주차장통로 33.93
2층-근린생활시설(학원)
3층-근린생활시설(학원)
4층-근린생활시설(의원)
5층-근린생활시설(독서실)
6층-근린생활시설(사무실)
7층-주택(1가구)
옥탑층-연면적제외
일반건물
알.씨조 및 시멘트벽돌조 7층 평슬
래브지붕 근린생활시설 및 주택
지층 121.26㎡
1층 121.26㎡
2층 151.10㎡
3층 151.10㎡
4층 151.10㎡
5층 151.10㎡
6층 151.10㎡
7층 144.17㎡
옥탑층 18.36㎡
용도:지층-근린생활시설
(일반음식점)
1층-소매점 87.33
주차장통로 33.93
2층-근린생활시설(학원)
3층-근린생활시설(학원)
4층-근린생활시설(의원)
5층-근린생활시설(독서실)
6층-근린생활시설(사무실)
7층-주택(1가구)
옥탑층-연면적제외
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.