서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호
2024타경125981(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 13.76㎡(4.2평)
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
7,884만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 5,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
6회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 양지샤인빌 6층 603호 도시형생활주택 13.76㎡가 감정가 1억5400만원에서 최저가 7884만8000원으로 진행 중입니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(15,769,600원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 6회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월02일13시20분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓고 우편함에도 넣어 두었음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 이○민 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.11.15)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-11-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○민 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 7,884만원 | |
| 2026.07.08 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.06.04 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 7차 | 2026.05.28 10:00 | 매각기일 | 7,884만원 | 매각 |
| 6차 | 2026.04.16 10:00 | 매각기일 | 9,856만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.03.11 10:00 | 매각기일 | 1억 2,320만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.01.21 10:00 | 매각기일 | 1억 5,400만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.11.26 10:00 | 매각기일 | 9,856만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.10.23 10:00 | 매각기일 | 1억 2,320만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.09.02 10:00 | 매각기일 | 1억 5,400만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 71건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 87.6%, 평균 유찰 2.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제9층 제902호 | 3억 9,700만원 | 3,428만원 | 9% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제2층 제202호 | 3억 7,300만원 | 3억 5,000만원 | 94% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호 | 3억 400만원 | 2억 580만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호 | 2억 700만원 | 1억 4,013만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제13층 제1305호 | 2억 9,300만원 | 1억 9,836만원 | 68% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (19건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제408호 | 1억 9,400만원 | 2,603만원 | 10회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 634-2 한사랑2차삼성아파트 제204동 제16층 제1601호 | 9억 6,900만원 | 9억 6,900만원 | 0회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제6층 제601호 | 2억 7,100만원 | 2억 7,100만원 | 8회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 | 2억 6,500만원 | 2억 1,200만원 | 6회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제9층 제901호 | 2억 1,800만원 | 2억 1,800만원 | 4회 | 2026.08.07 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월중앙시장" 북동 측에 소재하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월중앙시장" 북동 측에 소재하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.
대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.
건물의 구조
대상물건은 "집합건축물대장" 상 사용승인일은 2019.07.31자 이며,12층 건물 내 제6층제603호로서, 구 조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕. 외 벽: 복합판넬 붙임 마감 등. 창 호: 하이새시 창호 등임
대상물건은 "집합건축물대장" 상 사용승인일은 2019.07.31자 이며,12층 건물 내 제6층제603호로서, 구 조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕. 외 벽: 복합판넬 붙임 마감 등. 창 호: 하이새시 창호 등임
이용상태
대상물건은 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용(후첨 : 내부구조도" 참조)중임.
대상물건은 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용(후첨 : 내부구조도" 참조)중임.
설비내역
대상물건은 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.
대상물건은 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서 오피스텔,도시형생활주택(원룸형아파트) 등의 건부지로 이용중임.
대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서 오피스텔,도시형생활주택(원룸형아파트) 등의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
대상건물의 북서측으로 강서로7길 및 동측으로 아스팔트포장도로 등에 각각 접함.
대상건물의 북서측으로 강서로7길 및 동측으로 아스팔트포장도로 등에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
1) 기호1토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 이고, 2) 기호2토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
1) 기호1토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 이고, 2) 기호2토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기타 기재
-.
-.
임대관계
1) 대상물건의 임대사항은 미상임. 2) 대상물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.
1) 대상물건의 임대사항은 미상임. 2) 대상물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 김영식, 신운철 지분 : 2023.11.15. 가압류 김연희 지분 : 2024.07.23. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 임차인 진○준 및 주○임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주○임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경125981)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 154,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 78,848,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 15,769,600원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 183,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 6회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73, 제6층 제603호 (화곡동, 양지샤인빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 13.76㎡(4.2평) |
| 사건 접수 | 2024.07.05 · 개시결정 2024.07.23 |
| 배당요구종기 | 2024.10.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형 아파트)
지2층 140.64㎡
지1층 91.22㎡
1층 64.1㎡
2층 124.18㎡
3층 124.18㎡
4층 124.18㎡
5층 80.26㎡
6층 80.26㎡
7층 80.26㎡
8층 80.26㎡
9층 80.26㎡
10층 80.26㎡
11층 80.26㎡
12층 80.26㎡
옥탑1층 16.32㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 13.76㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동915-19 | 대 | 117.4㎡ | 4.59/244 |
| 서울특별시강서구화곡동915-20 | 대 | 126.6㎡ | 4.59/244 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.