서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제11층 제011호
2024타경136950(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매6계 · 철골철근콘크리트구조
144.37㎡(43.7평)
#유치권
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
5억 3,811만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
10억 5,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-2 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 신도림테크노마트 11층 144.37㎡ 업무용 부동산으로, 감정가 10억5,100만원에서 3회 유찰되어 최저매각가격은 5억3,811만2,000원입니다.
확인필수 2건
주의 3건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년10월10일12시55분
현장출장 방문시 임차인 에스지인베스트 코리아의 직원(성명불상의 30대 남성)을 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였고, 그 외 임차인들은 직원이 아무도 없어서 위 성명불상 직원의 동의 하에 사무실 입구에 안내문을 놓아 두었음. 상가건물임대차 현황서 상에는 주식회사 씨그릿가드시스템 등이 등재되어 있어서 이들을 일응 임차인으로 기재하였음.
✓ 임차인 6세대 전원이 말소기준(2022.03.31)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-03-31) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○○○○○○○○○○○○○○○○○○○정 | 2023.11.13.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 7.8100평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 유○○○○○○○○○○○○○○○회 | 2024.02.13.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 15.0000평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○길 | 2023.11.13.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 7.8100평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○택 | 2023.05.23.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 7.8100평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○○○○○○○○○○○희 | 2022.11.09.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 23.0800평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○○○○○○○희 | 2022.11.07.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 미상 | 53.4000평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 5억 3,811만원 | |
| 3차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 6억 7,264만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 8억 4,080만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.02 10:00 | 매각기일 | 10억 5,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 113건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 55.1%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 신도림테크노마트 제10층 제035호 | 4억 9,900만원 | 2,215만원 | 4% | 2026.06.23 |
| 신도림테크노마트 제10층 제063호 | 6억 3,700만원 | 2,250만원 | 4% | 2026.04.08 |
| 신도림테크노마트 제1층 제254호 | 1,300만원 | 1,040만원 | 80% | 2025.10.30 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 25-12 | 4억 9,530만원 | 2억 3,773만원 | 48% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 구로구 오류동 25-12 | 4억 9,530만원 | 2억 3,773만원 | 48% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제1층 제101호 | 2억 7,500만원 | 1억 7,600만원 | 64% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제5층 제502호 | 2억 5,300만원 | 1억 6,824만원 | 67% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 179-22 하은빌리지 제102동 제5층 제502호 | 2억 5,504만원 | 2억 4,000만원 | 94% | 2026.07.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 170-5 우림이비지센타 제8층 제808호 | 21억 5,000만원 | 13억 7,600만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제11층 제1108호 | 1억 1,300만원 | 1억 1,300만원 | 0회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 | 9,600만원 | 3,145만원 | 6회 | 2026.08.14 |
| 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가090호 | 2,600만원 | 681만원 | 7회 | 2026.08.14 |
| 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호 | 2,600만원 | 681만원 | 7회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림역(지하철1,2호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합용부동산, 업무용 및 상업용 부동산, 근린생활 시설 등으로 주위환경은 양호함.
본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림역(지하철1,2호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합용부동산, 업무용 및 상업용 부동산, 근린생활 시설 등으로 주위환경은 양호함.
교통상황
본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.
본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.
건물의 구조
철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 제11층 제011호로서 (사용승인일 : 2007.12.28) 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 외장석재 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감 창 호 : 칼라강화새시 복층유리 등 마감임.
철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 제11층 제011호로서 (사용승인일 : 2007.12.28) 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 외장석재 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감 창 호 : 칼라강화새시 복층유리 등 마감임.
이용상태
현장조사일 현재 사무실로 이용중임.
현장조사일 현재 사무실로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지이며, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임.
본건은 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지이며, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측 및 북동측으로 광대로 및 중로와 접하고 있음.
본건 남동측 및 북동측으로 광대로 및 중로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접함), 중로2류(폭 15m-20m) (접함), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접함), 중로2류(폭 15m-20m) (접함), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : --
임대관계 : 미상임. 기 타 : --
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.03.31. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 주식회사가 지엔개발이 2024.12.26. 유치권신고(공사대금 429,282,220원)를 하였고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(서울남부지방법원 2025가단213913) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경136950)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,051,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 538,112,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 53,811,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 327,581,414원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 새말로 97, 제11층 제011호 (구로동, 신도림테크노마트) |
| 내역 | 철골철근콘크리트구조 144.37㎡(43.7평) |
| 사건 접수 | 2024.09.19 · 개시결정 2024.09.24 |
| 배당요구종기 | 2024.12.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층
판매시설,업무시설,문화 및 집회시설,운동시설
1층 10,313.15㎡
2층 9,559.77㎡
3층 10,966.21㎡
4층 11,038.14㎡
5층 10,952.00㎡
6층 10,952.42㎡
7층 11,036.58㎡
8층 10,920.86㎡
9층 10,962.96㎡
10층 11,106.10㎡
11층 8,156.96㎡
12층 7,230.44㎡
13층 3,215.47㎡
14층 3,469.37㎡
15층 1,753.36㎡
16층 1,477.65㎡
17층 1,477.65㎡
18층 1,477.58㎡
19층 1,446.63㎡
20층 1,487.17㎡
21층 1,488.78㎡
22층 1,488.78㎡
23층 1,488.78㎡
24층 1,488.78㎡
25층 1,488.78㎡
26층 1,488.78㎡
27층 1,488.78㎡
28층 1,488.78㎡
29층 1,488.78㎡
30층 1,458.73㎡
31층 1,488.78㎡
32층 1,488.78㎡
33층 1,488.78㎡
34층 1,488.78㎡
35층 1,488.78㎡
36층 1,488.78㎡
37층 1,488.78㎡
38층 1,488.78㎡
39층 1,488.78㎡
40층 1,496.07㎡
지1층 20,741.69㎡
지2층 20,483.80㎡
지3층 20,686.02㎡
지4층 20,330.77㎡
지5층 20,547.58㎡
지6층 14,049.47㎡
지7층 20,341.61㎡
전유
철골철근콘크리트구조
144.37㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시구로구구로동3-25 | 대 | 22711㎡ | 31.94/22711 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.