서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제8층 제819호
2025타경759(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 20.24㎡(6.1평)
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
8,000만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 2,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.12
D-2 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 강서구 마곡동 우성르보아투 제8층 제819호 오피스텔 20.24㎡가 최저매각가격 8,000만원으로 2026년 8월 12일 매각 예정입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월04일14시40분 2025년11월05일10시54분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 홍○연 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-08-29) |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍○연 | 2021.08.11. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 8,000만원 | |
| 2차 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 1억원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.20 10:00 | 매각기일 | 1억 2,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 541건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 74.4%, 평균 유찰 2.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 우성르보아투 9층912호 | 1억 2,800만원 | 7,000만원 | 55% | 2025.11.05 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제302호 | 2억 7,500만원 | 1억 8,245만원 | 66% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제601호 | 2억 6,400만원 | 1억 7,515만원 | 66% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제802호 | 2억 7,400만원 | 1억 8,724만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제3층 제301호 | 2억 7,300만원 | 1억 8,655만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 재6층 제603호 | 2억 7,100만원 | 2억 531만원 | 76% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (197건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호 | 3억 8,700만원 | 1억 5,851만원 | 5회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호 | 3억 1,200만원 | 2억 4,960만원 | 2회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 제3층 제316호 | 1억 5,300만원 | 1억 2,240만원 | 2회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제20층 제2002호 | 2억 3,100만원 | 1억 8,480만원 | 2회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제12층 제1210호 | 2억 2,200만원 | 2억 2,200만원 | 1회 | 2026.07.29 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울송화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울송화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.
교통상황
본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선"신방화역"과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.
본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선"신방화역"과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 지하 5층 / 지상 13층 건물 내 제8층 제819호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.
철근콘크리트구조 평지붕 지하 5층 / 지상 13층 건물 내 제8층 제819호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.
이용상태
오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)
오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 건물 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.
본건 건물 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-29)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-02-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-29)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-02-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으며, 본건의 대지권은 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기되어 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으며, 본건의 대지권은 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기되어 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.08.29.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 본건의 대지권은 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경759)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 125,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 80,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 125,562,739원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.12 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제8층 제819호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 20.24㎡(6.1평) |
| 사건 접수 | 2025.10.29 · 개시결정 2025.10.31 |
| 배당요구종기 | 2026.02.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕 13층 오피스텔 및 근린생활시설
지5층 1,754.59㎡
지4층 1,969.89㎡
지3층 1.926.94㎡
지2층 1.926.94㎡
지1층 1.962.21㎡
1층 1,010.56㎡
1층 157.57㎡
2층 1,256.96㎡
2층 56.24㎡
3층 1,256.96㎡
3층 56.24㎡
4층 1,029.2㎡
5층 1,029.2㎡
6층 1,029.2㎡
7층 1,029.2㎡
8층 1,029.2㎡
9층 1,029.2㎡
10층 1,029.2㎡
11층 1,029.2㎡
12층 1,029.2㎡
13층 975.8㎡
전유
철근콘크리트구조 20.24㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 | 대 | 2342.1㎡ | 4.7139/2342.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.