2025타경10879 서울특별시 구로구 개봉동 363-10

서울특별시 구로구 개봉동 363-10

2025타경10879 · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매9계 ·

#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

9억 4,288만원

감정가의 41% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

23억 195만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.11

D-1 · 제112호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 구로구 개봉동 363-10 소재 철근콘크리트조 3층 다가구주택으로, 감정가 2,301,958,600원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 1,178,603,000원인 공유물분할 경매 물건입니다.

확인필수 3건 주의 2건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “3층은 복층구조로서 공히 주택으로 이용중임. 의견란 및 건물개황도 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 22장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월28일11시00분 2025년07월29일16시25분

현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 박○순,송○엽,하○만,임○경,정○영 세대가 등재되어 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-07-16)
박○순	2022.01.20.	미상	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
송○엽	2022.11.24.	미상	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
하○만	2022.03.11.	미상	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
임○경	2017.12.26.	미상	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
정○영	2020.09.21.	미상	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.18 14:00	매각결정기일
5차	2026.08.11 10:00	매각기일	9억 4,288만원
4차	2026.07.07 10:00	매각기일	11억 7,860만원	유찰
3차	2026.05.19 10:00	매각기일	14억 7,325만원	유찰
2차	2026.04.07 10:00	매각기일	18억 4,156만원	유찰
신건	2026.02.25 10:00	매각기일	23억 195만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 4건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 64.9%, 평균 유찰 2.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 구로구 개봉동 108-21	16억 8,043만원	11억 8,888만원	71%	2025.11.20
서울특별시 구로구 개봉동 108-21 씨엘빌레	16억 8,043만원	11억 8,888만원	71%	2025.11.20
서울특별시 구로구 개봉동 18-15	7억 7,796만원	4억 6,000만원	59%	2025.10.20
서울특별시 구로구 개봉동 18-15	7억 7,796만원	4억 6,000만원	59%	2025.10.20

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 구로구 구로동 530-7	4억 319만원	4억 319만원	1회	2026.08.12
서울특별시 구로구 구로동 530-7	4억 319만원	4억 319만원	1회	2026.08.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 구로구 개봉동 소재 개봉3동주민센터 남서측 인근에 위치하며 주변은 본건과 유 사한 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황
본건으로 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

토지의 형상·이용상태
세장형 평지 토지로 현황 주택 1동의 건부지임.

인접 도로상태
남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도 해발165m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수 도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.

기타 기재
의견란 참조.

기타 기재
없 음.

임대관계
건물감정평가요항표 참조.

건물의 구조
철근콘크리트조 경사스라브 다가구주택으로서(사용승인일: 1992.03.27) 외벽 : 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샤시창호

이용상태
다가구용 단독주택으로 이용중임. 1층: 다가구주택 1개호, 주차장 2층: 다가구주택 2개호 3층: 다가구주택 2개호 (3층은 복층구조임) 지층: 다가구주택1개호, 대피소(현황: 창고)

설비내역
위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등

제시외 건물 확인 필수
3층은 복층구조로서 공히 주택으로 이용중임. 의견란 및 건물개황도 참조.

기타 기재
공부상 미등재된 3층 복층이 소재함.

임대관계
일부는 소유자(공유자) 거주 및 임대중인 것으로 조사됨.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1. 2025.07.16. 경매개시결정 2. 2025.07.16. 경매개시결정
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	감정서에 따르면 - 건물은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 다가구주택으로서 지층 면적이 159.94㎡, 1층 면적이 159.38㎡로 등재되어 있는바, 일반건축물대장상 지층은 다가구주택 94.44㎡, 대피소 65.5㎡로, 1층은 다가구주택 99.60㎡ 주차장 59.78㎡로 각각 구분되어 있으며 실제 현황도 동일하므로 이를 기준으로 구분 평가하였음. - 토지 지상 일부에 수목 수주가 소재하는바 이는 토지에의 부합물로 보아 토지 가격 산정에 포함 평가하였음. - 건물 3층은 복층 구조로서 상부에 공부상 미등재된 건축물이 소재하여 이를 개략적인 측정을 거쳐 제시외건물로 처리하였음. 제시외 건물 포함 - 자세한 내용은 감정서 참조.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경10879)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,301,958,600원
최저매각가격	942,882,000원
입찰 보증금 (10%)	94,288,200원 최저가의 10%
유찰	4회
매각기일	2026.08.11 제112호 법정
도로명주소	서울특별시 구로구 개봉동 363-10
내역
사건 접수	2025.07.09 · 개시결정 2025.07.15
배당요구종기	2025.10.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 경사스라브 3층 다가구주택 1층 159.38㎡ 2층 139.36㎡ 3층 128.40㎡ 지층 159.94㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경10879)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.