서울특별시 구로구 구로동 530-7
2025타경11800(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 · 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구 용 단독주택(4가구) 1층 87.21㎡(26.4평) 2층 87.21㎡(26.4평) 지층 87.21㎡(26.4평) (내역:지층내 주택 44.39, 주차장 42.82)
#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
3억 2,255만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 319만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.12
D-1 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 구로동의 1993년 사용승인 다가구용 단독주택으로, 감정가 403,195,560원에서 1회 유찰 후 최저매각가격 322,556,000원으로 진행 예정인 사건입니다.
확인필수 4건
주의 3건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 ""건물개황도""와 같이 소재합니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (10장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월10일10시00분 2025년09월11일17시04분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 이○순,윤○희 세대와 동거인으로 강○호가 있음가 등재되고 있고, 외국인체류확인서 상에도 등재자가 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
✓ 임차인 10세대 전원이 말소기준(2020.02.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-02-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○순 | 2020.06.15. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 윤○희 | 2022.03.10. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 강○호 | 2020.06.15. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| Z○○○○○○○○○○○○N | 2025.08.07. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| K○○○○○○○○○○N | 2020.06.15. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| J○○○○○○○○I | 2024.01.15. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| C○○○○○○○○G | 2025.06.23. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| L○○○○○○○○G | 2025.06.23. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| W○○○○○○○○○○○G | 2020.09.10. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| J○○○○○○○○○N | 2020.09.10. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 3억 2,255만원 | |
| 신건 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 4억 319만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 4건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 64.9%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-21 | 16억 8,043만원 | 11억 8,888만원 | 71% | 2025.11.20 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-21 씨엘빌레 | 16억 8,043만원 | 11억 8,888만원 | 71% | 2025.11.20 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 18-15 | 7억 7,796만원 | 4억 6,000만원 | 59% | 2025.10.20 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 18-15 | 7억 7,796만원 | 4억 6,000만원 | 59% | 2025.10.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (4건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 363-10 | 23억 195만원 | 11억 7,860만원 | 4회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 363-10 | 23억 195만원 | 11억 7,860만원 | 4회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 | 11억 9,889만원 | 9억 5,911만원 | 2회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 | 11억 9,889만원 | 9억 5,911만원 | 2회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교""북동측 인근에 위치하며,주위는 대로변을 따라 근린생활시설 후면은 단독주택,학교 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교""북동측 인근에 위치하며,주위는 대로변을 따라 근린생활시설 후면은 단독주택,학교 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황
본건까지 소형차량 출입 가능하며,대중교톧수단으로 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반교톧상황 보통시됩니다.
본건까지 소형차량 출입 가능하며,대중교톧수단으로 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반교톧상황 보통시됩니다.
토지의 형상·이용상태
인접토지와 등고 평탄시되는 부정형의 토지로 다가구용 단독주택 건물부지로 이용 중 입니다.
인접토지와 등고 평탄시되는 부정형의 토지로 다가구용 단독주택 건물부지로 이용 중 입니다.
인접 도로상태
북측 및 동측으로 폭 약3~4미터 정도의 포장도로와 접합니다.
북측 및 동측으로 폭 약3~4미터 정도의 포장도로와 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역,제3종일반주거지역,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역,교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)입니다
도시지역,제3종일반주거지역,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역,교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)입니다
기타 기재
해당사항 없습니다.
해당사항 없습니다.
기타 기재
공부상 지목 ""대""이나 일부 현황""도로(개략적 15㎡)"" 입니다.
공부상 지목 ""대""이나 일부 현황""도로(개략적 15㎡)"" 입니다.
임대관계
임대관계;미상입니다.
임대관계;미상입니다.
건물의 구조
벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물(사용승인일;1993.10.05)로서 외벽;적벽돌 치장쌓기 내벽;벽지 및 일부 몰탈위 페인팅 창호;목재 및 샷쉬창호 입니다.
벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물(사용승인일;1993.10.05)로서 외벽;적벽돌 치장쌓기 내벽;벽지 및 일부 몰탈위 페인팅 창호;목재 및 샷쉬창호 입니다.
이용상태
1층;2가구(후첨""건물개황도""참조) 2층;1가구(후첨""건물개황도""참조) 지층;주택 (2가구),주차장(후첨""건물개황도""참조)
1층;2가구(후첨""건물개황도""참조) 2층;1가구(후첨""건물개황도""참조) 지층;주택 (2가구),주차장(후첨""건물개황도""참조)
설비내역
위생설비,난방설비(주택부분),도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
위생설비,난방설비(주택부분),도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
제시외 건물
확인 필수
별첨 ""건물개황도""와 같이 소재합니다.
별첨 ""건물개황도""와 같이 소재합니다.
기타 기재
공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 이나,실제 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 입니다.
공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 이나,실제 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 입니다.
임대관계
임대관계;미상입니다. 기타; -건물의 가구수는 건축물현황도 및 인근 주민의 탐문조사에 의거하였는 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다. -공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 로 기재되어 있으나,개략적 실측하여 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 로 평가하였으니 경매참가시 재확인이 요망됩니다 . -옥탑소재 제시외물건(외관상 주택구조)이나 ,거주여부 및 임대관계는 미상인 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다.
임대관계;미상입니다. 기타; -건물의 가구수는 건축물현황도 및 인근 주민의 탐문조사에 의거하였는 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다. -공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 로 기재되어 있으나,개략적 실측하여 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 로 평가하였으니 경매참가시 재확인이 요망됩니다 . -옥탑소재 제시외물건(외관상 주택구조)이나 ,거주여부 및 임대관계는 미상인 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 1. 2020.02.07. 근저당 2. 2020.02.07. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 토지 : 공부상 '대'이나, 일부 현황 '도로(15㎡)' - 건물 : 공부상 지층주택 44.39㎡, 주차장 42.82㎡ 이나, 실제 주택 약56.19㎡, 주차장 약31.02㎡ [감정평가서 참조] - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11800)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 403,195,560원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 322,556,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 32,255,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,064,563,739원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.12 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동 530-7 |
| 내역 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구 용 단독주택(4가구) 1층 87.21㎡(26.4평) 2층 87.21㎡(26.4평) 지층 87.21㎡(26.4평) (내역:지층내 주택 44.39, 주차장 42.82) |
| 사건 접수 | 2025.08.27 · 개시결정 2025.08.29 |
| 배당요구종기 | 2025.12.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구
용 단독주택(4가구)
1층 87.21㎡
2층 87.21㎡
지층 87.21㎡
(내역:지층내 주택 44.39,
주차장 42.82)
일반건물
벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구
용 단독주택(4가구)
1층 87.21㎡
2층 87.21㎡
지층 87.21㎡
(내역:지층내 주택 44.39,
주차장 42.82)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.