서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 우성연립 제라동 제3층 제303호
2025타경11012(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트조 51.3㎡(15.5평) 지하실 15호 17.1㎡(5.2평)
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
1억 4,745만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 8,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-3 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 우성연립 제라동 3층 303호 연립주택으로, 감정가 2억8,800만원에서 3회 유찰 후 최저가 1억4,745만6,000원에 다시 매각 예정인 물건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 3%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 7,622,816원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(29,491,200원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (6장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월25일17시05분 2025년07월26일12시40분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 채무자 겸 소유자 김○근이 주민등록상 세대주로 등재되어 있으나 점유관계는 미상임. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 1억 4,745만원 | |
| 2026.07.10 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.06.02 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 4차 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 1억 4,745만원 | 매각 |
| 3차 | 2026.04.14 10:00 | 매각기일 | 1억 8,432만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.05 10:00 | 매각기일 | 2억 3,040만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.15 10:00 | 매각기일 | 2억 8,800만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 3건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.0%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 867-25 제2층 제203호 | 1억 9,300만원 | 1억 3,688만원 | 71% | 2026.02.03 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 29-230 203호 | 2억 2,500만원 | 1억 2,830만원 | 57% | 2026.01.22 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 410-92 모노6차 제4층 제402호 | 2억 3,300만원 | 1억 9,100만원 | 82% | 2025.12.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (4건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 73-7 장미맨션 제1층 제102호 | 2억 1,100만원 | 1억 6,880만원 | 2회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제602호 | 2억 900만원 | 1억 3,376만원 | 3회 | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-19 제이에스아이디움 제7층 제705호 | 3억 6,170만원 | 2억 8,936만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-134 제3층 제303호 | 2억 6,900만원 | 2억 6,900만원 | 1회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울등서초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울등서초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.
교통상황
대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제라동 제3층 제303호로서, - 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.
철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제라동 제3층 제303호로서, - 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.
이용상태
공부상 연립주택으로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)
공부상 연립주택으로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)
설비내역
기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용 중임.
인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됨.
단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 경관지구, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.
도시지역, 제1종일반주거지역, 경관지구, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.
기타 기재
대상물건 등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡) 부분은 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있는 바, 추후 경매 진행시 참고 바람.
대상물건 등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡) 부분은 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있는 바, 추후 경매 진행시 참고 바람.
임대관계
대상물건 임대관계는 미상임.
대상물건 임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2013.04.29. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡)는 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있음(감정평가서 참조) -특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11012)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 288,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 147,456,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 29,491,200원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 7,622,816원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 우성연립 제라동 제3층 제303호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 51.3㎡(15.5평) 지하실 15호 17.1㎡(5.2평) |
| 사건 접수 | 2025.07.16 · 개시결정 2025.07.18 |
| 배당요구종기 | 2025.10.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 슬래브위 기와지
붕 3층 연립주택
1층 307.8㎡
2층 307.8㎡
3층 307.8㎡
지층 307.8㎡
전유
철근콘크리트조
51.3㎡
지하실 15호
17.1㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 | 대 | 4608㎡ | 43.99/4608 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 | 대 | 4608㎡ | 14.66/4608 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.