서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호
2025타경11598(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 22.16㎡(6.7평)
지금 최저 입찰가
4,685만원
감정가의 33% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 4,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-7 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 마곡동 필네이처 4층 412호 오피스텔 22.16㎡가 감정가 1억4,300만원에서 2회 유찰되어 최저매각가격 9,152만원으로 진행 예정인 사건입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월01일14시55분 2025년09월02일11시03분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 4,685만원 | |
| 5차 | 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 5,857만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.09.10 10:00 | 매각기일 | 7,321만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 9,152만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 1억 1,440만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.20 10:00 | 매각기일 | 1억 4,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 647건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 67.1%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 필네이처 제12층 제1214호 | 1억 5,100만원 | 9,825만원 | 65% | 2026.09.08 |
| 필네이처 제3층 제313호 | 1억 3,700만원 | 9,830만원 | 72% | 2026.03.26 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 가양동 1479-8 동양트레벨스카이오피스텔 제13층 제1302호 | 9,700만원 | 1억 1,000만원 | 113% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제303호 | 2억 4,300만원 | 1억 7,113만원 | 70% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제301호 | 2억 200만원 | 1억 4,226만원 | 70% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제203호 | 3억 5,600만원 | 2억 4,848만원 | 70% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 936-16 클래시936 제5층 제501호 | 3억 1,600만원 | 1억 5,287만원 | 48% | 2026.11.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (86건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제3층 제301호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 828 제3층 제309호 | 1억 7,400만원 | 1억 1,136만원 | 3회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1005호 | 2억 4,000만원 | 1억 5,360만원 | 3회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호 | 1억 9,900만원 | 1억 5,920만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 886-8 슈프림더하이움 제8층 제804호 | 4억 2,300만원 | 4억 2,300만원 | 1회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""발산역(지하철5호선)"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""발산역(지하철5호선)"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""발산역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""발산역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제4층 제412호로서, (사용승인일: 2016.07.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제4층 제412호로서, (사용승인일: 2016.07.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.
이용상태
본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.
본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비 및 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비 및 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
인접대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중에 있습니다.
인접대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중에 있습니다.
인접 도로상태
본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
임대관계는 미상입니다.
임대관계는 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.8.27. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11598)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 143,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 46,858,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 4,685,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 150,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 22.16㎡(6.7평) |
| 사건 접수 | 2025.08.14 · 개시결정 2025.08.27 |
| 배당요구종기 | 2025.12.01 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층
업무시설(오피스텔)
지5층 1,219.77 ㎡
지4층 1,354.54 ㎡
지3층 1,354.54 ㎡
지2층 1,349.56 ㎡
지1층 1,355.45 ㎡
1층 721.35㎡
2층 859.68㎡
3층 616.09㎡
4층 616.09㎡
5층 616.09㎡
6층 616.09㎡
7층 616.09㎡
8층 616.09㎡
9층 616.09㎡
10층 616.09㎡
11층 616.09㎡
12층 616.09㎡
13층 616.09㎡
14층 615.72㎡
15층 616.75㎡
전유
철근콘크리트구조 22.16㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 | 대 | 1601.4㎡ | 5.47/1601.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.