서울특별시 강서구 염창동 292 염창동아아파트 제102동 제7층 제706호
2025타경13850(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매12계 · 철근콘크리트 벽식조 84.95㎡(25.7평)
지금 최저 입찰가
10억원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
10억원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.28
D-14 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 염창동 아파트 84.95㎡ — 감정가 10억원, 유찰 0회로 2026년 8월 28일 첫 매각기일 예정
확인필수 2건
주의 3건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월18일13시50분 2025년12월19일12시24분
현황조사차 현장을 방문하여 채무자 겸 소유자 김○배의 자녀 김종현을 만나 부동산경매개시결정 된 취지를 고지하고, 경매현황조사안내문을 교부하였음. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.04 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.28 10:00 | 매각기일 | 10억원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 80건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 85.3%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 1175 화곡더리브스카이 제6층 제615호 | 3억 7,600만원 | 2억 9,200만원 | 78% | 2026.08.12 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제619호 | 1억원 | 6,534만원 | 65% | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 | 2억 6,500만원 | 1억 7,596만원 | 66% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1103호 | 3억 400만원 | 2억 185만원 | 66% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제7층 제705호 | 2억 8,400만원 | 1억 8,857만원 | 66% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (13건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 980-21 강서아이파크 제7층 제701호 | 7억 5,100만원 | 7억 5,100만원 | 0회 | 2026.08.18 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제6층 제603호 | 1억 5,400만원 | 7,884만원 | 6회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제11층 제1101호 | 2억 9,600만원 | 2억 3,680만원 | 4회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제7층 제704호 | 2억 7,300만원 | 2억 1,840만원 | 4회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호 | 1억 5,900만원 | 358만원 | 17회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.
본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.
건물의 구조
철근콘크리트 벽식조 경사지붕 17층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
철근콘크리트 벽식조 경사지붕 17층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
본건은 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.
본건은 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.
설비내역
본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.
본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
단지내 도로가 개설되어 있으며, 북서측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.
단지내 도로가 개설되어 있으며, 북서측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1, 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03) 기호2, 도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
기호1, 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03) 기호2, 도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
본건의 임대관계는 미상임.
본건의 임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 3. 26. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13850)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,000,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,000,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 100,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 649,691,496원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.28 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 염창동 292 염창동아아파트 제102동 제7층 제706호 |
| 내역 | 철근콘크리트 벽식조 84.95㎡(25.7평) |
| 사건 접수 | 2025.12.10 · 개시결정 2025.12.15 |
| 배당요구종기 | 2026.03.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트 벽식조 경사지붕
17층 아파트
지하1층 1131.97㎡
1층 917.41㎡
2층 1143.85㎡
3층 1143.85㎡
4층 1143.85㎡
5층 1128.73㎡
6층 1128.73㎡
7층 1128.73㎡
8층 1128.73㎡
9층 1128.73㎡
10층 1128.73㎡
11층 1128.73㎡
12층 1128.73㎡
13층 1128.73㎡
14층 1128.73㎡
15층 1128.73㎡
16층 874.75㎡
17층 874.75㎡
전유
철근콘크리트 벽식조
84.95㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 염창동 292 | 대 | 16884.3㎡ | 31.3476/25374.5 |
| 서울특별시 강서구 염창동 292-1 | 대 | 8490.2㎡ | 31.3476/25374.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.