경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지1층비01호
2025타경72434(임의경매) · 의정부지방법원 의정부지방법원 경매9계 · 철근콘크리트조 303.78㎡(91.9평)
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 4,398만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-8 · 제6호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월23일15시56분
현지 출장하여 만난 임차인 이○주는 본인이 보증금 5,000만 원에 월차임 330만 원(부가세포함)을 지급하고 PC방을 운영하고 있다고 진술. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 기재상 임차인 이○주가 등재되어 있음. 본건에 대한 임차인 등의 권리신고등을 위하여 집행관 시스템에서 출력한 "안내문"을 임차인 이○주에게 교부하였음.
현지 출장하여 폐문으로 아무도 만나지 못하였으나 임차인 황○승과 전○(010-4500-85**)로 문답한 바에 의하면, 임차인 황○승이 보증금 2,000만 원에 월차임 165만 원(부가세포함)을 지급하고 웨딩스튜디오를 운영하고 있고, 본인의 배우자인 손○향은 보증금 등 지급없이 "shop in shop"형태의 메이크shop을 운영하고 있다고 진술. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 기재상 임차인 황○승과 손○향이 등재되어 있음. 본건에 대한 임차인 등의 권리신고등을 위하여 집행관 시스템에서 출력한 "안내문"을 목록2.의 출입문에 부착하여 두었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-09-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○주 | 2020.07.27. | 2024.08.01. | 50,000,000 | 303.78 평방미터 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 황○승 | 2025.01.16. | 2025.01.16. | 20,000,000 | 328.12 평방미터 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 손○향 | 2024.09.27. | 미상 | 미상 | 3 평방미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 15:30 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.19 10:30 | 매각기일 | 3억 4,398만원 | |
| 2차 | 2026.07.15 10:30 | 매각기일 | 4억 9,140만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.10 10:30 | 매각기일 | 7억 200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 9건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 45.1%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 의정부시 민락동 806-1 웅신프라자 1층108호 | 8억 1,200만원 | 1억 3,466만원 | 17% | 2026.04.08 |
| 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 4층402호 | 1억 7,600만원 | 1억 851만원 | 62% | 2026.01.08 |
| 경기도 의정부시 의정부동 493-7 럭스타워 18층 1803호 | 1억 7,900만원 | 1억 5,412만원 | 86% | 2025.11.18 |
| 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 2층2072호 | 4억 5,200만원 | 8,800만원 | 19% | 2025.11.04 |
| 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 9층923호 | 3억 5,600만원 | 1억 3,320만원 | 37% | 2025.10.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (14건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층601호 | 7억 5,100만원 | 3억 6,799만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층601-1호 | 7억 5,100만원 | 3억 6,799만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층602호 | 7억 5,100만원 | 3억 6,799만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층603호 | 7억 5,100만원 | 3억 6,799만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층604호 | 7억 5,100만원 | 3억 6,799만원 | 3회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(경전철)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단둑주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보 통임.
본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(경전철)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단둑주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보 통임.
교통상황
본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 1호선, 경전철(의정부역) 및 버스정류장이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 1호선, 경전철(의정부역) 및 버스정류장이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트조 평스라브지붕 제15층건중 제지1층 제비01호 외 1개호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽 : 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.
철근콘크리트조 평스라브지붕 제15층건중 제지1층 제비01호 외 1개호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽 : 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.
이용상태
공히 근린생활시설로 이용중임.
공히 근린생활시설로 이용중임.
설비내역
위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.
위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.
인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
동측 및 남측으로 광대로와 접함.
동측 및 남측으로 광대로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대 로2류(폭 30m~35m)(2022-10-26)(일반도로)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포 함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중 점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점 경관관리구역(시민로-송산로))임.
일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대 로2류(폭 30m~35m)(2022-10-26)(일반도로)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포 함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중 점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점 경관관리구역(시민로-송산로))임.
기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.9.7.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경72434)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 702,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 343,980,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 34,398,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 753,445,541원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제6호 경매법정 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지1층비01호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 303.78㎡(91.9평) |
| 사건 접수 | 2025.05.29 · 개시결정 2025.06.11 |
| 배당요구종기 | 2025.08.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 업무시설및제1,2종근린생활시설
지2층 345.91㎡
지1층 369.61㎡
1층 218.30㎡
2층 308.14㎡
3층 308.14㎡
4층 294.14㎡
5층 294.14㎡
6층 294.14㎡
7층 294.14㎡
8층 294.14㎡
9층 294.14㎡
10층 294.14㎡
11층 294.14㎡
12층 225.78㎡
13층 225.78㎡
14층 225.78㎡
15층 369.10㎡
옥탑1 44.28㎡(연면적제외)
옥탑1 98.80㎡(연면적제외)
옥탑1 50.32㎡
전유
철근콘크리트조
303.78㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도 의정부시 의정부동 431-24 | 대 | 529.3㎡ | 43.58/529.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.