2025타경51291 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 서대문구 냉천동 226

2025타경51291 · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매1계 ·

지금 최저 입찰가

26억 8,326만원

감정가의 64% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

41억 9,259만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 신관 제209호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “일련번호 (4) : 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.(후첨, ""지적 및 건물개황도"" 참조)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 35장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (17장)

현장 사진 (13장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년05월01일16시08분 2025년05월02일15시00분 2025년05월07일12시00분 2025년05월08일15시20분 2025년05월09일15시40분

목록2번 건물의 대지로 사용되고 있으므로 기재를 생략함

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서에는 채무자(소유자) 세대가 아닌 세대가 등재되어 있으며 상가건물임대차현황서에도 신고된 임차인이 등재되어 있음
2) 이 건 부동산의 현황조사시 현장에서 만난 1층 상가임차인에 의하면 이 건 목적물 1층 상가는 임차인이 점유하고 있다고 하였으며 나머지 2, 3층 원룸주택과 4층 사무실, 지층 상가는 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 이 부분 점유관계는 미상이나 전입세대확인서와 상가건물임대차현황서에 등재된 세대주 및 임차인을 일응 점유자로 하여 임대차관계조사서에 임차인으로 등재하였음, 다만 점유관계는 별도의 확인을 요함

목록4번 건물의 대지로 사용되고 있으므로 기재를 생략함

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상에 등재된 전입세대나 체류신고한 외국인은 없으나 상가건물임대차현황서상 신고된 임차인 현황은 있음
2) 이 건 부동산의 현황조사시 현장에서 만난 임차인들에 의하면 이 건 목적물은 임차인들이 점유하고 있다고 하여 임차인을 점유자로 하여 임대차관계조사서에 등재하였음

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상에 등재된 전입세대나 체류신고한 외국인은 없고, 상가건물임대차현황서상 임차인 현황도 없음 
2) 이 건 부동산의 현황조사시 현장에서 만난 임차인에 의하면 이 건 목적물은 임차인이 점유하고 있다고 하여 임차인을 점유자로 하여 임대차관계조사서에 등재하였음

목록2번 건물의 대지로 사용되고 있으므로 기재를 생략함

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-04-18)
이○자	2021.09.28	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
신○호	2023.11.06	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○진	2021.09.15	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○민	2023.10.30	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○형	2022.03.04	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
C○○○○○○A	2024.10.17	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○준	2006.10.12	미상	5,000,000	401호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
홍○순	2015.06.05	미상	5,000,000		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○창	미상	미상	12,000,000	1층 (오토코)	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
윤○호	2017.05.04	미상	10,000,000	건물 우측부분 1층 (어국수)	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○봉	2024.12.18	미상	35,000,000	건물 우측부분 1층 (교촌치킨)	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
최○라	2019.05.24	미상	10,000,000	건물 우측부분 2층, 지층	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.17 10:00	매각기일	26억 8,326만원
2차	2026.10.13 10:00	매각기일	33억 5,407만원	유찰
신건	2026.09.08 10:00	매각기일	41억 9,259만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 17건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 70.0%, 평균 유찰 2.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 서대문구 창천동 5-46	89억 231만원	43억 7,500만원	49%	2026.11.03
서울특별시 서대문구 창천동 5-47	89억 231만원	43억 7,500만원	49%	2026.11.03
서울특별시 서대문구 창천동 5-46 티파니빌딩	89억 231만원	43억 7,500만원	49%	2026.11.03
서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층704호	2억 7,900만원	2억 1,589만원	77%	2026.09.29
서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층901호	2억 8,000만원	2억 881만원	75%	2026.09.08

지금 진행 중인 인근 물건 (366건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층404호	2억 2,700만원	9,297만원	5회	2026.11.10
서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 11층1104호	2억 3,800만원	1억 9,040만원	2회	2026.11.10
서울특별시 서대문구 남가좌동 387 디엠씨엘가101동 2층224호	1억 3,600만원	1억 3,600만원	0회	2026.11.10
서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층비101호	421억 6,300만원	269억 8,432만원	2회	2026.11.17
서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층비102호	421억 6,300만원	269억 8,432만원	2회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서대문구 냉천동 소재 ""감리교신학대학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 서대문역(지하철 5호선) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
일련번호 (1), (6) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임. 일련번호 (3) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
일련번호 (1), (6) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 일련번호 (3) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 (1) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역) 임. 일련번호 (3) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안),건축선 임. 일련번호 (6) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안) 임.

기타 기재
일련번호 (3) : 지상 위 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.

기타 기재
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임대관계
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건물의 구조
일련번호 (2) 건물 철근콘크리트조 평옥개 4층 건물로서, (사용승인일 : 1970.03.19) 외벽 : 석재붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임. 일련번호 (4) 건물 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 1980.01.17) 외벽 : 타일붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임. 일련번호 (5) 건물 목조 와즙 단층 건물로서, (사용승인일 : 1956.07.01) 외벽 : 판넬마감 등 임.

이용상태
일련번호 (2) : ""주상용""으로 이용중임. 일련번호 (4) : ""상업용""으로 이용중임. 일련번호 (5) : ""상업용""으로 이용중임.

설비내역
일련번호 (2) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 (4), (5) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
일련번호 (4) : 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.(후첨, ""지적 및 건물개황도"" 참조)

기타 기재
일련번호 (2) : 일반건축물대장상 ""영업용""으로 기재되어 있으나, 현황 2층, 3층 ""주거용"" 및 4층 ""사무실""로 이용중임. 일련번호 (4) : 일반건축물대장상 지층 ""다방"", 1층 ""점포"", 2층 ""점포"", 3층 ""당구장""으로 기재되어 있으나, 현황 지층~1층 ""점포"", 2층 ""당구장"", 3층 ""점포(림 아뜨리에(미술교육))""로 이용중임.

임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025. 4. 18. 경매개시결정
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 목록 4번(서대문구 냉천동 226) 건물은 일반건축물대장 기재와 달리 현재 지층 및 1층 '점포', 2층 '당구장', 3층 '점포'로 이용 중임. 3. 목록 5번(서대문구 냉천동 230) 건물은 지적 합병으로 서대문구 냉천동 226으로 변경되었고, 현재 '어국수'라는 음식점으로 이용 중임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51291)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,192,594,350원
최저매각가격	2,683,260,000원
입찰 보증금 (10%)	268,326,000원 최저가의 10%
유찰	2회
매각기일	2026.11.17 신관 제209호 경매법정
도로명주소	서울특별시 서대문구 냉천동 226
내역
사건 접수	2025.04.08 · 개시결정 2025.04.18
배당요구종기	2025.07.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콩크리트조슬래브지붕3층 근린생활시설 1층 101.82㎡ 2층 101.82㎡ 3층 101.82㎡ 지층 89.59㎡ 내역 지층 다방 1층 2층점포 3층당구장

일반건물
목조와즙 평가건 본가1동 건평8평

일반건물
철근콩크리트조슬래브지붕3층 근린생활시설 1층 101.82㎡ 2층 101.82㎡ 3층 101.82㎡ 지층 89.59㎡ 내역 지층 다방 1층 2층점포 3층당구장

일반건물
목조와즙 평가건 본가1동 건평8평

일반건물
철근콩크리트조슬래브지붕3층 근린생활시설 1층 101.82㎡ 2층 101.82㎡ 3층 101.82㎡ 지층 89.59㎡ 내역 지층 다방 1층 2층점포 3층당구장

일반건물
목조와즙 평가건 본가1동 건평8평

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경51291)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.