2024타경12189 인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10

인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10

2024타경12189(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매23계 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 근린생활시설 1층 167.4㎡(50.6평) 2층 167.4㎡(50.6평)

#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

4억 2,542만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

8억 6,821만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.14

D-4 · 219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 지상에 아래와 같이 부합물 및 종물이 소재하고 있으며 종물인 기호(ㄴ) 비닐하우스는 현황 및 관리상태가 불량함. ㄱ)철근콘크리트조 슬래브”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 19장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년09월14일12시45분 2024년09월26일10시00분

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 외국인 체류확인서 첨부

본건 목록1의 부지임

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2012-07-18)
최○태	2003.11.14	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
한○리	2023.02.28	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.21 14:00	매각결정기일
3차	2026.08.14 10:00	매각기일	4억 2,542만원
2차	2026.07.15 10:00	매각기일	6억 775만원	유찰
신건	2026.06.12 10:00	매각기일	8억 6,821만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 71건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 48.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 강화군 선원면 631-9	4억 5,146만원	1억 5,587만원	35%	2026.08.03
인천광역시 강화군 선원면 631-7	4억 5,146만원	1억 5,587만원	35%	2026.08.03
인천광역시 강화군 선원면 633-3	4억 5,146만원	1억 5,587만원	35%	2026.08.03
인천광역시 강화군 선원면 633-2	4억 5,146만원	1억 5,587만원	35%	2026.08.03
인천광역시 강화군 선원면 348	26억 8,991만원	8억 2,100만원	31%	2026.07.27

지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 강화군 송해면 996-27	2억 1,087만원	2억 1,087만원	1회	2026.08.12
인천광역시 강화군 송해면 996-27	2억 1,087만원	2억 1,087만원	1회	2026.08.12
인천광역시 강화군 송해면 996-21	2억 1,087만원	2억 1,087만원	1회	2026.08.12
인천광역시 강화군 길상면 162-27	6억 6,395만원	6억 6,395만원	0회	2026.08.13
인천광역시 강화군 길상면 162-29	6억 6,395만원	6억 6,395만원	0회	2026.08.13

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 강화군 내가면 외포리 소재 "외포항" 서측 인근에 위치하고 부근은 근린생활시설,단독주택,농경지,임야 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황
본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

토지의 형상·이용상태
기호(2,3)토지:일단의 부정형 완경사의 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용중임. 기호(4)토지:남측으로 접한 토지보다 높은지반으로 축대조성이 되어있으며 기호(2,3)토지의 부속토지로서 토지임야임.

인접 도로상태
북측으로 상태양호한 로폭 약8-10m아스팔트포장도로와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2,3)토지:계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존 지역(기념물_망양 돈대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비 계획법>. <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설 공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호(4)토지:계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존 지역(기념물_망양 돈대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설 공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기타 기재
"건물감정평가요항표" 참조

기타 기재
기호(3)토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황은 "대"이며 기호(4)토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 기호(2,3)토지의 부속토지로 이용중임.

임대관계
"건물감정평가요항표" 참조

건물의 구조
기호(1)건물:1998년 6월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층건물로 외벽:벽돌쌓기 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 페인팅마감등 창호:샤시창호등

이용상태
기호(1)건물의 공부상 "근린생활시설"이나 조사시점 현재 소유자가 거주목적으로 이용중임.

설비내역
위생설비,상하수도설비 등 되어있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 지상에 아래와 같이 부합물 및 종물이 소재하고 있으며 종물인 기호(ㄴ) 비닐하우스는 현황 및 관리상태가 불량함. ㄱ)철근콘크리트조 슬래브지붕,계단실 및 창고,(1)건물 옥상소재: 약20.8㎡ ㄴ)파이프조 비닐하우스,(4)토지 지상소재: 약108㎡

기타 기재
기호(1)건물은 의뢰목록상 기호(2)토지상에 소재한다고 되어있으나 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 기호(2,3)토지 양지상에 소재한다고 등재되어있음.

임대관계
소유자가족과 면담한 바 자가로 사용중이라고 하였음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2012.07.18. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각. -제시외 건물 목록 1-1(옥상소재 창고,계단실 철근콘크리트조 20.8㎡) 포함. -제시외 건물 목록 4-1(비닐하우스 파이프조 108㎡) 매각에서 제외. -감정평가액은 매각에서 제외하는 제시외 건물 목록 4-1 금액(1,080,000원)을 제외한 금액임. -목록1.건물은 공부상 '근린생활시설'이나, 조사시점 당시 소유자가 거주목적으로 이용중임.(감정평가서 참고) -목록1. 과거에 음식점을 한 것으로 보이나 현재는 영업을 하지 않는 것으로 보임.(현황조사서 참고) -목록2. 목록1.건물의 부지임.(현황조사서 참고) -목록3. 목록1.의 마당과 주차장으로 사용하는 것으로 보임.(현황조사서 참고) -목록3.토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '대'이며, 목록4.토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 목록2.3.토지의 부속토지로 이용중임.(감정평가서 참고)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경12189)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	868,214,400원
최저매각가격	425,425,000원
입찰 보증금 (10%)	42,542,500원 최저가의 10%
청구금액	363,497,719원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.08.14 219호 법정
도로명주소	인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10
내역	철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 근린생활시설 1층 167.4㎡(50.6평) 2층 167.4㎡(50.6평)
사건 접수	2024.09.03 · 개시결정 2024.09.04
배당요구종기	2024.11.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 근린생활시설 1층 167.4㎡ 2층 167.4㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경12189)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.