인천광역시 서구 공촌동 318-1 광명아파트 103동 12층1201호
2024타경16556(강제경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매23계 · 철근콘크리트조
84.51㎡(25.6평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 1,000만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 1,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.15
219호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:30:32이 물건은 인천 서구 공촌동에 위치한 15층 아파트의 12층입니다. 1988년에 건축된 비교적 오래된 아파트로, 현재까지 유찰된 적이 없어 첫 경매에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 가장 중요한 점은 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 높다는 것으로, 만약 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 확인해 임차인의 보증금 액수와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
확인필수임차인 보증금 인수 가능성
현재 임차인이 있을 가능성이 높으며, 보증금이 배당에서 다 변제되지 않으면 매수인이 남은 금액을 부담해야 합니다. 보증금 액수에 따라 실제 취득 비용이 증가할 수 있습니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 (매각물건명세서)
등기부등본에서 임차인의 보증금 액수와 대항력 여부 확인이 필요합니다.
주의폐문부재로 점유 상태 확인 불가
현장 조사 시 임차인을 만나지 못해 정확한 점유 상태를 확인할 수 없었습니다. 전입세대 기록으로는 임차인이 거주 중일 가능성이 있습니다.
폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨 (현황조사서)
직접 현장을 방문해 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
참고1988년 건축된 노후 아파트
건축된 지 36년이 지난 아파트로, 리모델링이나 보수 공사 이력이 있는지 확인이 필요합니다. 노후로 인한 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
사용승인일자 : 1988.10.22 (감정평가서 요항)
최근 리모델링 이력이 있는지, 관리비 적립금 상태는 어떤지 확인해야 합니다.
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 100% (3.1억원) — 첫 경매로 유찰 이력 없음 |
|---|---|
| 인근 동일 단지 낙찰가율 | 85.4%~76.4% — 같은 아파트 최근 낙찰 사례 2건 평균 |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 등기부등본 확인으로 임차인 보증금 액수와 대항력 확인
- 현장 방문해 실제 점유 상태 확인
- 관리사무소에 리모델링 이력 및 관리비 상태 문의
- 임대차 계약서 사본 확인(가능한 경우)
- 인근 유사 매물 실거래가 비교
- 대출 가능 금액 및 조건 확인
- 공과금 체납 여부 확인
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 임차인의 정확한 보증금 액수
- 대항력 있는 임차권의 구체적 내용
- 최근 리모델링 이력
- 공과금 체납 여부
- 현재 관리비 수준 및 적립금 상태
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월31일10시00분 2025년01월04일15시39분
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 외국인 체류확인서 첨부
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-10-13) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○영 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 103동 12층1201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.22 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 3억 1,000만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 144건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 80.9%, 평균 유찰 1.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광명아파트 103동 17층1702호 | 3억 2,200만원 | 2억 7,509만원 | 85% | 2026.01.19 |
| 광명아파트 101동 2층202호 | 3억 800만원 | 2억 3,522만원 | 76% | 2025.12.05 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 8층807호 | 2억 6,000만원 | 1억 3,299만원 | 51% | 2026.06.29 |
| 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 156동 12층1203호 | 6억 5,100만원 | 5억 6,100만원 | 86% | 2026.06.25 |
| 인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 644동 32층3203호 | 9억 7,300만원 | 8억 7,989만원 | 90% | 2026.06.25 |
| 인천광역시 서구 당하동 1031 풍림아이원아파트 808동 7층704호 | 4억 1,000만원 | 3억 1,099만원 | 76% | 2026.06.15 |
| 인천광역시 서구 당하동 1113-1 당하케이씨씨스위첸아파트 507동 7층703호 | 3억 8,300만원 | 3억 2,532만원 | 85% | 2026.06.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 서구 원당동 1020-1 검단신도시파라곤보타닉파크 3309동 14층1403호 | 6억 4,900만원 | 6억 4,900만원 | 1회 | 2026.07.06 |
| 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 201동 7층702호 | 4억 4,000만원 | 4억 4,000만원 | 1회 | 2026.07.08 |
| 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호 | 5억 3,000만원 | 5억 3,000만원 | 1회 | 2026.07.10 |
| 인천광역시 서구 원당동 852-1 원당이-편한세상 102동 10층1006호 | 3억 5,700만원 | 3억 5,700만원 | 1회 | 2026.07.10 |
| 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 107동 5층504호 | 5억 9,000만원 | 5억 9,000만원 | 0회 | 2026.07.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "인천공촌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택 및 상업시설 등이 밀집하는 지역으로 주위환경은 보통임.
본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "인천공촌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택 및 상업시설 등이 밀집하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제12층 제1201호로서, (사용승인일자 : 1988.10.22) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샤시창호 등임.
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제12층 제1201호로서, (사용승인일자 : 1988.10.22) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샤시창호 등임.
이용상태
기준시점 현재 아파트로 이용중임.
기준시점 현재 아파트로 이용중임.
설비내역
기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
부정형 평지로 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.
부정형 평지로 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.
본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.10.13. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경16556)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 310,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 310,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 31,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 290,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.07.15 219호 법정 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 심곡로 170, 103동 12층1201호 (공촌동,광명아파트) |
| 내역 | 철근콘크리트조 84.51㎡(25.6평) |
| 사건 접수 | 2024.12.12 · 개시결정 2024.12.13 |
| 배당요구종기 | 2025.03.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층아파트
지하1층583.47㎡
1층601.83㎡
2층593.73㎡
3층593.73㎡
4층593.73㎡
5층593.73㎡
6층593.73㎡
7층593.73㎡
8층593.73㎡
9층593.73㎡
10층593.73㎡
11층593.73㎡
12층593.73㎡
13층593.73㎡
14층593.73㎡
15층593.73㎡
전유
철근콘크리트조
84.51㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 인천광역시서구공촌동318-1 | 대 | 11147.8㎡ | 36.2934/11147.8 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.