2025타경1976 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

인천광역시 연수구 옥련동 194-12 2층1호

2025타경1976(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매18계 · 철근콘크리트조 148㎡(44.8평)(예능계강습소)

지금 최저 입찰가

2억 5,830만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3억 6,900만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.20

D-11 · 제219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월05일16시35분 2026년01월08일11시37분

- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인이라고 하시는 여성분을 면대한 바, 임차인 본인 외에 다른 임차인 1명과 전입자 1명이 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 진술. 
- 임차인에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 2부 교부하면서 다른 임차인들에게도 전달을 부탁함.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본 외국인체류확인서 상가건물임대차현황서 첨부.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-09-08)
주○아	2025.04.17.	미상	100,000	2층 202호 49(평방미터)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
권○범	2022.11.21.	미상	2,000,000	202호 40(평방미터)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
권○돈	2021.05.21.	미상	미상	2층1호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.27 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.20 10:00	매각기일	2억 5,830만원
신건	2026.10.20 10:00	매각기일	3억 6,900만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 3건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 35.6%, 평균 유찰 3.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 6층601호	7,900만원	2,756만원	35%	2026.06.25
인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층507호	7,700만원	2,646만원	34%	2026.05.11
인천광역시 연수구 연수동 634 우성아파트 상가동 2층237호	3,600만원	1,352만원	38%	2026.03.20

지금 진행 중인 인근 물건 (5건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 연수구 선학동 412-8	38억 3,094만원	38억 3,094만원	0회	2026.11.12
인천광역시 연수구 선학동 412-8	38억 3,094만원	38억 3,094만원	0회	2026.11.12
인천광역시 연수구 옥련동 194-160	57억 6,979만원	57억 6,979만원	1회	2026.11.17
인천광역시 연수구 옥련동 194-160	57억 6,979만원	57억 6,979만원	1회	2026.11.17
인천광역시 연수구 연수동 599-5 6층1호	2억 3,300만원	1억 1,417만원	3회	2026.11.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재하고, &quot;능허대초등학교&quot; 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황
본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층1호이며, 외벽 : 타일 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태
공부상 판매시설(집합건축물대장(전유부)상 용도는 &quot;예능계강습소&quot;)임. 외부에서 관찰시 현황은 &quot;교회&quot;로 보임.

설비내역
위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상·이용상태
대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, &quot;공동주택 및 상가&quot; 건부지임.

인접 도로상태
본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물배치도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 건물(사용승인일 : 1991.4.22.)은 준공일 이후 약34년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 9. 8. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	공부상 판매시설(집합건축물대장 전유부상 용도는 "예능계강습소")이나 외부에서 관찰시 현황은 "교회"로 보임(감정평가서 참조)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1976)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	369,000,000원
최저매각가격	258,300,000원
입찰 보증금 (10%)	25,830,000원 최저가의 10%
청구금액	233,990,094원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.20 제219호 법정
도로명주소	인천광역시 연수구 옥련동 194-12 2층1호
내역	철근콘크리트조 148㎡(44.8평)(예능계강습소)
사건 접수	2025.12.19 · 개시결정 2025.12.22
배당요구종기	2026.03.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 판매시설 1층 148㎡ 2층 148㎡

전유
철근콘크리트조 148㎡(예능계강습소)

소재지	지목	면적	지분
인천광역시 남구 옥련동 194-12	대	4807㎡	76.78/4807

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경1976)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.