2025타경510988 — AI 법원경매 문서 정리

인천광역시 강화군 불은면 두운리 485-12

2025타경510988(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매22계 ·

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

37억 7,513만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

37억 7,513만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.12

D-1 · 219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외물건 ㉠㉡㉢이 2동, 3동 4동 건물에 연결되어 설치되어있음.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (11장)

현장 사진 (16장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월08일12시36분 2025년09월12일10시00분

목록2-5. 건물의 토지임.

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 외국인 체류확인서 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임하여, 
- 소유자 법인 직원 신인순를 면대한 바
- 소유자 법인과, 임차인이 이건 부동산을 점유 사용한다고함. 
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역, 주민등록 등본, 상가건물임대차 현황서 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임하여 소유자의 직원 신인순을 면대한 바, 
- 소유자가 이건 부동산을 점유, 사용하며 임차인은 없다고 함.   
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본 , 상가건물임대차 현황서 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임하여 소유자의 직원 신인순을 면대한 바, 
- 소유자가 이건 부동산을 점유, 사용하며 임차인은 없다고 함.   
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본 , 상가건물임대차 현황서 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부

✓ 임차인 5세대 전원이 말소기준(2012.03.21)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	대항력 (말소기준 2012-03-21)
X○○○○○○○○N	2020.06.05.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
R○○○○○○○○N	2017.06.13.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
D○○○○○○○○○○○○○○○○○P	2024.09.02.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
P○○○○○○○○○○○○○○○○○A	2024.09.02.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
원○○○○○○○○○○석	2012.07.11.	미상	200,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.19 14:00	매각결정기일
신건	2026.11.12 10:00	매각기일	37억 7,513만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 100건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 50.2%, 평균 유찰 2.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 강화군 길상면 143-9	20억 6,307만원	7억 4,000만원	36%	2026.11.04
인천광역시 강화군 길상면 143-15	20억 6,307만원	7억 4,000만원	36%	2026.11.04
인천광역시 강화군 길상면 143-16	20억 6,307만원	7억 4,000만원	36%	2026.11.04
인천광역시 강화군 길상면 143-15 3동	20억 6,307만원	7억 4,000만원	36%	2026.11.04
인천광역시 강화군 길상면 143-24	20억 6,307만원	7억 4,000만원	36%	2026.11.04

지금 진행 중인 인근 물건 (38건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 강화군 선원면 348	26억 8,991만원	6억 4,584만원	5회	2026.11.11
인천광역시 강화군 선원면 348-1	26억 8,991만원	6억 4,584만원	5회	2026.11.11
인천광역시 강화군 선원면 348-3	26억 8,991만원	6억 4,584만원	5회	2026.11.11
인천광역시 강화군 선원면 348-6	26억 8,991만원	6억 4,584만원	5회	2026.11.11
인천광역시 강화군 선원면 348-3 제1동	26억 8,991만원	6억 4,584만원	5회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 강화군 불은면 두운리 소재 '불은초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지대임.

교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

토지의 형상·이용상태
토지 기호1 : 부정형으로 공장부지로, 토지 기호2 : 부정형으로 공장부지로, 토지 기호3 : 부정형으로 공장부지로, 토지 기호4 : 도로로 각각 이용중임.

인접 도로상태
본건 토지 기호4를 통하여 서측의 소로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(불은초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기타 기재
>제시외물건으로 본건 건축물 2동 후면에 ㉠파이프조 타포린지붕 차양(약90㎡), 2동과 3동 사이에 ㉡철골조 강판지붕 차양(약75㎡), 3동과4동 사이에 ㉢철골조 강판지붕 차양(약200㎡)이 설치되어 있음(사진 참조).

기타 기재
특이사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

건물의 구조
1동 : 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 2층 2동 : 일반철골구조 기타지붕 2층 3동 : 일반철골구조 기타지붕 1층 4동 : 일반철골구조 기타지붕 1층 임.

이용상태
1동 : 사무실로 이용중임. 2동 : 공장으로 이용중임. 3동 : 공장으로 이용중임. 4동 : 공장으로 이용중임.

설비내역
공장운녕을 위한 기본 설비에 위생설비, 급배수설비, 급탕설비. 태양열전기 설비 등이 설치되어있음.

제시외 건물 확인 필수
제시외물건 ㉠㉡㉢이 2동, 3동 4동 건물에 연결되어 설치되어있음.

기타 기재
특이사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2012. 3. 21. 근저당 (목록 1~8 공동담보)
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각(제시외 건물 포함, 건축물의 태양열판넬은 난방용으로 감정가에 포함하여 평가) 2. 목록 6. ~ 8. 은 지분매각 3. 감정평가서의 토지감정평가요항표 (6)의 제시외 ㉢의 면적 200㎡는 400㎡의 오타임. 4. 목록 2. ~ 5. 는 공부상 1동 ~ 4동임. 5. 현황조사서에 의하면 목록 1. 은 건물의 토지이며 목록 6. ~ 7. 은 도로 및 주차장, 목록 8. 은 도로로 사용 중임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경510988)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,775,130,013원
최저매각가격	3,775,130,013원
입찰 보증금 (10%)	377,513,001원 최저가의 10%
청구금액	2,509,002,970원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.12 219호 법정
도로명주소	인천광역시 강화군 불은면 두운리 485-12
내역
사건 접수	2025.07.23 · 개시결정 2025.08.11
배당요구종기	2025.11.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나