2025타경515067 — AI 법원경매 문서 정리

인천광역시 중구 운서동 3104-1 운서에스케이뷰스카이시티 근린생활시설동 1층8호

2025타경515067(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 40.6000㎡(12.3평)

지금 최저 입찰가

4억 2,350만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

6억 500만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.02

D-20 · 219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 5장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (1장)

위치도 (지도) (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월05일16시12분 2026년01월06일12시32분

- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인을 면대한 바, 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 진술. 
- 임차인에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 교부함.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 첨부.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-06-17)
최○재	-	미상	미상	근린생활시설동 1층8호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.09 14:00	매각결정기일
2차	2026.12.02 10:00	매각기일	4억 2,350만원
신건	2026.11.02 10:00	매각기일	6억 500만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 73건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 40.1%, 평균 유찰 3.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 중구 운서동 3088-8 더예스오션 1층113호	7억 5,700만원	9,232만원	12%	2026.11.03
인천광역시 중구 을왕동 827-9	7억 7,482만원	1억 8,700만원	24%	2026.10.20
인천광역시 중구 을왕동 827-9 비-1 가동	7억 7,482만원	1억 8,700만원	24%	2026.10.20
인천광역시 중구 을왕동 827-9 비-1 나동	7억 7,482만원	1억 8,700만원	24%	2026.10.20
인천광역시 중구 을왕동 827-10	8억 997만원	1억 9,500만원	24%	2026.10.20

지금 진행 중인 인근 물건 (34건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 3층304호	5억 6,500만원	2억 7,685만원	4회	2026.11.12
인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 3층305호	5억 6,500만원	2억 7,685만원	4회	2026.11.12
인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 1층 101호	11억 1,800만원	3억 8,347만원	4회	2026.11.12
인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 201호	10억 200만원	3억 4,368만원	4회	2026.11.12
인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층 202호	4억 8,200만원	1억 6,532만원	4회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

건물의 구조
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이용상태
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설비내역
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제시외 건물
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기타 기재
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임대관계
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위치 및 주위환경
당해 부동산은 인천광역시 중구 운서동 소재 '영종고등학교' 남서측 인근에 위치한 근린생활시설으로서 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황
당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 &apos;운서역(공항철고)&apos;이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 2층건으로(사용승인일:2022.01.25), 외벽 : 시멘트몰탈 위 타일붙임 마감 및 돌붙임 마감. 내벽 : 인테리어마감임. 창호 : 없음.

이용상태
근린생활시설(으)로 이용 중임.

설비내역
기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
대상 토지는 인접대지와 등고 평탄한 부정형지로 근린생활시설부지로 이용 중 임.

인접 도로상태
당해 아파트단지와 연결된 외곽공도 및 단지 내 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

공법상 제한 (용도지역 등)
운서동 3104-1 :제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-28)(인천영종고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

기타 기재
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임대관계
- 임대 내역 미상임. - 대상부동산은 사진용지에서 보는 바와 같이 인접호와 일괄하여 &quot;집밥식당&quot;으로 이용중임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 6. 17. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-본건은 인접 6호, 7호와 일괄하여 '집밥식당'으로 이용중임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경515067)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	605,000,000원
최저매각가격	423,500,000원
입찰 보증금 (10%)	42,350,000원 최저가의 10%
청구금액	478,799,764원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.12.02 219호 법정
도로명주소	인천광역시 중구 운서동 3104-1 운서에스케이뷰스카이시티 근린생활시설동 1층8호
내역	철근콘크리트구조 40.6000㎡(12.3평)
사건 접수	2025.12.26 · 개시결정 2025.12.29
배당요구종기	2026.03.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 평지붕 2층 근린생활시설 1층 490.2853㎡ 2층 484.5574㎡

전유
철근콘크리트구조 40.6000㎡

소재지	지목	면적	지분
인천광역시 중구 운서동 3104-1	대	66674.1㎡	19.4464/66674.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경515067)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.