2023타경40753 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26

경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26

2023타경40753(임의경매) · 인천지방법원 부천지원 경매1계 ·

#지분매각#분묘기지권 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다 특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

1억 4,002만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 822만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.13

D-2 · 별관122호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26 일대 토지 2건 일괄매각 사건으로, 감정가 408,226,000원에서 유찰 3회와 대금 미납 후 최저매각가격 140,022,000원으로 다시 매각기일이 지정된 물건입니다.

확인필수 8건 주의 4건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

✖

과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(28,004,400원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (11장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2023년08월21일16시11분 2023년08월24일18시40분

현장에 임하였으나 이해관계인 만나지 못하여 점유 관계는 확인하지 못하였음. 별도 확인 필요.
목록부동산은 잡목과 잡초가 무성한 상태의 임야임. 
잡목과 잡초가 무성히 우거져 진입할 수 없고, 육안으로의 관찰이 곤란하여 다른 시설물 또는 분묘 등을 발견하지 못했음. 토지의 현황은 목측에 의한 것이므로 제시외 시설물 등과 분묘의 갯수, 정확한 위치나 면적 및 인접한 토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함.

현장에 임하였으나 이해관계인 만나지 못하여 점유 관계는 확인하지 못하였음. 이 사건 부동산은 목록1로부터 시작하여 주택가 뒤 공원부지를 따라 길게 늘어져 있는 형태로 잡목과 잡초가 우거진 임야임. 목록부동산과 인접한 부동산과의 경계지점에 분묘 수기가 관찰됨. 잡목, 잡풀 등이 무성하고 길도 없어 육안으로 관찰하기에 곤란하고, 위 토지에 대한 현황은 목측에 의한 것이므로 제시외 시설물 등과 분묘의 갯수, 정확한 위치나 면적 및 인접한 토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.20 15:30	매각결정기일
5차	2026.08.13 10:00	매각기일	1억 4,002만원
	2026.07.20 15:00	대금지급기한		미납
	2026.06.16 15:30	매각결정기일		매각허가결정
4차	2026.06.09 10:00	매각기일	1억 4,002만원	매각
3차	2026.04.30 10:00	매각기일	2억 3만원	유찰
2차	2026.03.24 10:00	매각기일	2억 8,575만원	유찰
신건	2025.11.18 10:00	매각기일	4억 822만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 24건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 48.1%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 김포시 하성면 274-15	14억 4,236만원	4억 5,300만원	31%	2026.05.21
경기도 김포시 하성면 산12-1	3,986만원	2,125만원	53%	2026.04.23
경기도 김포시 하성면 274-6	7,337만원	2,818만원	38%	2026.04.14
경기도 김포시 월곶면 193-4	15억 8,319만원	6억 2,340만원	39%	2026.04.14
경기도 김포시 통진읍 262	4,233만원	2,820만원	67%	2026.04.14

지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 김포시 월곶면 271-4	5억 1,055만원	3억 5,738만원	2회	2026.08.11
경기도 김포시 양촌읍 83-3	3억 7,309만원	1억 2,797만원	3회	2026.08.13
경기도 김포시 양촌읍 83-27	3억 7,309만원	1억 2,797만원	3회	2026.08.13

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.07.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 "학운초등학교" 북동측에 위치하며, 주변 은 중소규모의 공장. 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황
본건 인근까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨.

토지의 형상·이용상태
<기호1> 부정형의 완경사 토지로서, 토지 조성중에 중단된 건축신고지 임. <기호2> 부정형의 완경사지로서, <기호1> 토지 등의 진입예정도로이나, 현황상 도로는 미개설 상태임.

인접 도로상태
<기호1> 지적도상 맹지이나, <기호2> 토지(진입예정도로)와 연계하여 본건 동측의 포장도로와 연결됨. <기호2> <기호1> 토지 등의 진입예정도로로 추정됨.

공법상 제한 (용도지역 등)
<기호 1> 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(학운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km) (위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <기호 2> 도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역 , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지 <산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>

기타 기재
"평가의견" 참조

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1: 2015.07.15.근저당권 목록2: 2009.12.17.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	수풀이 우거져 분묘 존재 및 개수는 불분명함. 분묘기지권 성립할 여지 있음.
비고란	1. 일괄매각. 목록2. 지분매각 2. 목록1.은 토지상 근린생활시설 소매점(99.75㎡)을 건축하는 것으로 건축신고를 하였고, 이후 착공신고까지 필하였으며, 축대쌓기 등 토목 공사를 시행한 것으로 조사됨. 3. 목록1. 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 수풀이 우거져 분묘 등이 소재가능성이 있음. 목록2.경계 부근에 사실확인이 불분명한 분묘1기가 소재하는 것으로 보이므로 분묘로 인한 제한된 토지가격은 84,500,000원 임 4. 목록2. 지상에 제시외 콘테이너 사무실이 소재하나 이동가능하므로 평가에서 제외함. 5. 목록1. 지적도상 맹지이나, 목록2.토지와 연계하여 본건 동측 포장도로와 연결됨. 6. 정확한 경계 및 면적 확인을 위해서는 측량 등 별도의 확인이 필요함. 7. 2025. 11. 20.자 이용일로부터 김포시 양촌읍 대포리 83-3 지상에 분묘4기가 소재하고 있으며 관습법상 분묘기지권이 있다고 주장하고 있으나 그 성립여부는 불분명함 8. 2026.2.19.자 감정평가사의 사실조회회신결과, 김포시 양촌읍 대포리 83-27 지상이나 우측 인접 토지(김포시 양촌읍 학운리 3151)에 소재하고 있는 것으로 보이므로 사실관계 확인이 불분명함(2026.3.5. 변경) 9.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경40753)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	408,226,000원
최저매각가격	140,022,000원
입찰 보증금 (20%)	28,004,400원 특별매각조건
청구금액	185,653,162원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.13 별관122호 법정
도로명주소	경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-26
내역
사건 접수	2023.07.05 · 개시결정 2023.07.28
배당요구종기	2023.10.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.07.30	통진읍 고정리 임야 계획관리지역	991㎡	3억원
2026.07.29	하성면 마조리 임야 생산관리지역	1500㎡	4,000만원
2026.07.29	월곶면 개곡리 전 생산관리지역	473㎡	5,720만원
2026.07.25	고촌읍 태리 답 개발제한구역	1765㎡	3억 1,500만원
2026.07.23	통진읍 귀전리 도로 계획관리지역	4㎡	44만원
2026.07.23	통진읍 귀전리 도로 계획관리지역	3.35㎡	36만원
2026.07.23	통진읍 귀전리 도로 계획관리지역	5㎡	54만원
2026.07.23	통진읍 귀전리 도로 계획관리지역	4㎡	44만원

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카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2023타경40753)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.