경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3
2023타경40753(임의경매) · 인천지방법원 부천지원 경매1계 ·
#지분매각#분묘기지권
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
1억 2,797만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 7,309만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.13
D-2 · 별관122호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 김포시 양촌읍 대포리 임야 및 진입예정도로 지분 물건으로, 감정가 373,095,680원에서 유찰 3회와 대금 미납 후 최저매각가격 127,972,000원으로 재매각 예정입니다.
확인필수 6건
주의 4건
참고 3건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(25,594,400원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년08월21일16시11분 2023년08월24일18시40분
현장에 임하였으나 이해관계인 만나지 못하여 점유 관계는 확인하지 못하였음. 별도 확인 필요.
목록부동산은 잡목과 잡초가 무성한 상태의 임야임.
잡목과 잡초가 무성히 우거져 진입할 수 없고, 육안으로의 관찰이 곤란하여 다른 시설물 또는 분묘 등을 발견하지 못했음. 토지의 현황은 목측에 의한 것이므로 제시외 시설물 등과 분묘의 갯수, 정확한 위치나 면적 및 인접한 토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함.
현장에 임하였으나 이해관계인 만나지 못하여 점유 관계는 확인하지 못하였음. 이 사건 부동산은 목록1로부터 시작하여 주택가 뒤 공원부지를 따라 길게 늘어져 있는 형태로 잡목과 잡초가 우거진 임야임. 목록부동산과 인접한 부동산과의 경계지점에 분묘 수기가 관찰됨. 잡목, 잡풀 등이 무성하고 길도 없어 육안으로 관찰하기에 곤란하고, 위 토지에 대한 현황은 목측에 의한 것이므로 제시외 시설물 등과 분묘의 갯수, 정확한 위치나 면적 및 인접한 토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.20 15:30 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.13 10:00 | 매각기일 | 1억 2,797만원 | |
| 2026.07.20 15:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.06.16 15:30 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 4차 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 1억 2,797만원 | 매각 |
| 3차 | 2026.04.30 10:00 | 매각기일 | 1억 8,281만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.24 10:00 | 매각기일 | 2억 6,116만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.11.18 10:00 | 매각기일 | 3억 7,309만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 24건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 48.1%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 김포시 하성면 274-15 | 14억 4,236만원 | 4억 5,300만원 | 31% | 2026.05.21 |
| 경기도 김포시 하성면 산12-1 | 3,986만원 | 2,125만원 | 53% | 2026.04.23 |
| 경기도 김포시 하성면 274-6 | 7,337만원 | 2,818만원 | 38% | 2026.04.14 |
| 경기도 김포시 월곶면 193-4 | 15억 8,319만원 | 6억 2,340만원 | 39% | 2026.04.14 |
| 경기도 김포시 통진읍 262 | 4,233만원 | 2,820만원 | 67% | 2026.04.14 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 김포시 월곶면 271-4 | 5억 1,055만원 | 3억 5,738만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 경기도 김포시 양촌읍 83-26 | 4억 822만원 | 1억 4,002만원 | 3회 | 2026.08.13 |
| 경기도 김포시 양촌읍 83-27 | 4억 822만원 | 1억 4,002만원 | 3회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.07.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.07.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 "학운초등학교" 북동측에 위치하며, 주변 은 중소규모의 공장. 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 "학운초등학교" 북동측에 위치하며, 주변 은 중소규모의 공장. 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.
교통상황
본건 인근까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨.
본건 인근까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
<기호1> 부정형의 완경사 토지로서, 토지 조성중에 중단된 건축신고지 임. <기호2> 부정형의 완경사지로서, <기호1> 토지 등의 진입예정도로이나, 현황상 도로는 미개설 상태임.
<기호1> 부정형의 완경사 토지로서, 토지 조성중에 중단된 건축신고지 임. <기호2> 부정형의 완경사지로서, <기호1> 토지 등의 진입예정도로이나, 현황상 도로는 미개설 상태임.
인접 도로상태
<기호1> 지적도상 맹지이나, <기호2> 토지(진입예정도로)와 연계하여 본건 동측의 포장도로와 연결됨. <기호2> <기호1> 토지 등의 진입예정도로로 추정됨.
<기호1> 지적도상 맹지이나, <기호2> 토지(진입예정도로)와 연계하여 본건 동측의 포장도로와 연결됨. <기호2> <기호1> 토지 등의 진입예정도로로 추정됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
<기호 1> 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(학운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km) (위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <기호 2> 도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역 , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지 <산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>
<기호 1> 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(학운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km) (위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <기호 2> 도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역 , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역11m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지 <산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>
기타 기재
"평가의견" 참조
"평가의견" 참조
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2009.12.17.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 수풀이 우거져 분묘 존재 및 개수는 불분명함. 분묘기지권 성립할 여지 있음. |
| 비고란 | 1. 일괄매각, 목록2.지분매각 2. 목록1.은 토지상 근린생활시설 소매점(99.75㎡)을 건축하는 것으로 건축신고를 하였고, 이후 착공신고까지 필하였으며, 축대쌓기 등 토목 공사를 시행한 것으로 조사됨. 3. 경계 안팎을 명확하게 판단하기 어려운 분묘 수기가 소재 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함, 공부상 임야이나 일부는 묘지임. 4. 목록2, 지상에 제시외 콘테이너 사무실이 소재하나 이동가능하므로 평가에서 제외함. 5.정확한 경계 및 면적 확인을 위해서는 측량 등 별도의 확인이 필요함. 6. 2025. 11. 20.자 이용일로부터 김포시 양촌읍 대포리 83-3 지상에 분묘4기가 소재하고 있으며 관습법상 분묘기지권이 있다고 주장하고 있으나 그 성립여부는 불분명함 7. 2026.2.19.자 감정평가사의 사실조회회신결과, 김포시 양촌읍 대포리 83-27 지상이나 우측 인접 토지(김포시 양촌읍 학운리 3151)에 소재하고 있는 것으로 보이므로 사실관계 확인이 불분명함(2026.3.5. 변경) 8.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경40753)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 373,095,680원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 127,972,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 25,594,400원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 185,653,162원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.13 별관122호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 대포리 83-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2023.07.05 · 개시결정 2023.07.28 |
| 배당요구종기 | 2023.10.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.30 | 통진읍 고정리 임야 계획관리지역 | 991㎡ | 3억원 | |
| 2026.07.29 | 하성면 마조리 임야 생산관리지역 | 1500㎡ | 4,000만원 | |
| 2026.07.29 | 월곶면 개곡리 전 생산관리지역 | 473㎡ | 5,720만원 | |
| 2026.07.25 | 고촌읍 태리 답 개발제한구역 | 1765㎡ | 3억 1,500만원 | |
| 2026.07.23 | 통진읍 귀전리 도로 계획관리지역 | 4㎡ | 44만원 | |
| 2026.07.23 | 통진읍 귀전리 도로 계획관리지역 | 3.35㎡ | 36만원 | |
| 2026.07.23 | 통진읍 귀전리 도로 계획관리지역 | 5㎡ | 54만원 | |
| 2026.07.23 | 통진읍 귀전리 도로 계획관리지역 | 4㎡ | 44만원 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.