2025타경2298 경기도 김포시 풍무동 45

경기도 김포시 풍무동 45

2025타경2298(임의경매) · 인천지방법원 부천지원 경매2계 ·

#위반건축물#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

31억 62만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

63억 2,779만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.23

별관 제122호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 경기도 김포시 풍무동 45 일대 토지와 4층 근린생활시설·창고시설 건물이 일괄매각 대상이며, 최저매각가격은 3,100,620,000원입니다.

확인필수 5건 주의 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 19%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 1,221,543,670원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “대상물건(1) 지상에는 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는 것으로 조사되었습니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

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감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 41장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (20장)

현장 사진 (14장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

내부 구조도 (2장)

지적·평가 도면 (2장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월07일15시28분 2025년07월21일12시01분

목록2. 부동산 내용과 동일함

현장에서 임차인 김○현, 임○희, 염○태 각각 만나 면담 후 안내문 교부하였고, 그 외 이해관계인은 만나지 못하여 안내문을 현관문 틈에 끼워 두었음. 김○현은 보증금 1,500만원, 월세 80만원에 1층 일부를 임차하여 사용 중이고, 임○희는 보증금 1억원, 월세 300만원에 1층 및 2층 일부를 임차하여 사용 중이고, 염○태는 보증금 4,500만원, 월세 380만원에 1층 일부를 임차하여 사용 중이라고 함. 그 외 상가건물임대차 현황서에 등재된 1인과 전입세대확인서에 세대주로 등재된 소유자 아닌 2인을 각각 임차인으로 보고함. 점유관계는 별도의 확인이 필요함.

목록2. 부동산 내용과 동일함

목록2 부동산 내용과 동일함

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2014-02-11)
김○현	2008.12.04.	2008.12.04.	15,000,000	5호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
풍○○○○○○○○○○○합	2013.07.22.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
임○희	2024.03.22.	미상	100,000,000	1층102호, 2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
염○태	2024.07.03.	미상	45,000,000	1층 일부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
민○부	2023.10.30.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○필	2018.04.30.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.07.30 15:30	매각결정기일
3차	2026.07.23 10:00	매각기일	31억 62만원
2차	2026.06.18 10:00	매각기일	44억 2,945만원	유찰
신건	2026.05.14 10:00	매각기일	63억 2,779만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 501건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 59.4%, 평균 유찰 2.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 김포시 양촌읍 1063-233	15억 2,829만원	12억 8,115만원	84%	2026.07.07
경기도 김포시 양촌읍 1063-233 주건축물제1동	15억 2,829만원	12억 8,115만원	84%	2026.07.07
경기도 김포시 양촌읍 1063-254	15억 2,829만원	12억 8,115만원	84%	2026.07.07
경기도 김포시 양촌읍 1063-257	15억 2,829만원	12억 8,115만원	84%	2026.07.07
경기도 김포시 양촌읍 1063-255	15억 2,829만원	12억 8,115만원	84%	2026.07.07

지금 진행 중인 인근 물건 (194건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 김포시 풍무동 923 행복한타워 1층112호	6억 1,700만원	2억 1,163만원	3회	2026.07.14
경기도 김포시 대곶면 147-64	4억 88만원	4억 88만원	2회	2026.07.14
경기도 김포시 대곶면 147-64 1동	4억 88만원	4억 88만원	2회	2026.07.14
경기도 김포시 대곶면 378	28억 7,512만원	20억 1,258만원	2회	2026.07.14
경기도 김포시 대곶면 380-2	28억 7,512만원	20억 1,258만원	2회	2026.07.14

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 소규모 공장, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황
대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(김포골드라인 '풍무역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 입니다.

토지의 형상·이용상태
-형태 대상토지(1) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다. 대상토지(3) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다. 대상토지(4) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다. -이용상태 대상토지(1) : 기준시점 현재 '제1,2종근린생활시설,창고시설 건부지'로 이용 중입니다. 대상토지(3,4) : 현황도로 입니다.

인접 도로상태
대상토지(1, 3, 4) : 남동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접합니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
대상토지(1,4) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-10-30)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 도시관리계획 입안중 <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 대상토지(3) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 도시관리계획 입안중 <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기타 기재
대상물건(1) 지상에는 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
없습니다.

건물의 구조
일반철골구조 기타지붕(스라브)지붕 지상4층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태
1~4층 : 근린생활시설로 이용 중 입니다.

설비내역
기본적인 위생설비 및 전기설비가 되어있습니다.

제시외 건물 확인 필수
대상물건(1) 지상에는 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1, 2, 3, 4. - 2014.02.11. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 3. 토지의 지목은 '대'이나 인접필지인 45-1번지의 진·출입 목적으로 목록 1. 토지에서 분필된 것으로 보이는 바, '현황도로'로 이용 중인 점을 감안하여 평가함.('대'인 경우 감정평가액은 163.590.000원임.) 3. 목록 2. 건물의 일반건축물대장상 '위반건축물' 등재되어 있음. 4. 정확한 위치 및 경계는 측량이 필요함.(지적경계가 불분명한 지역임)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경2298)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	6,327,796,200원
최저매각가격	3,100,620,000원
입찰 보증금 (10%)	310,062,000원 최저가의 10%
청구금액	1,221,543,670원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.07.23 별관 제122호 법정
도로명주소	경기도 김포시 풍무동 45
내역
사건 접수	2025.06.12 · 개시결정 2025.06.16
배당요구종기	2025.09.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
가동호 일반철골구조 기타지붕(슬래브) 4층 제1,2종근린생활시설 및 창고시설 1층 283.8㎡ (소매점) 2층 283.8㎡ (사무소) 3층 283.8㎡ (사무소) 4층 283.8㎡ (창고)

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경2298)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.