2024타경66923 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 화성시 우정읍 원안리 533-4

2024타경66923(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매12계 ·

지금 최저 입찰가

20억 3,633만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

41억 5,578만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.02

D-20 · 광교신청사 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 화성 우정읍 농촌지역 개발단지 토지·미완공 근린생활시설 일괄 경매, 약 24.5억 원 농협 유치권신고 및 건물 미사용승인 문제 내재

확인필수 3건 주의 4건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 29%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 1,204,900,706원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 88장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (34장)

현장 사진 (41장)

위치도 (지도) (4장)

호별 배치도 (3장)

지적·평가 도면 (2장)

기타 자료 (4장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년05월14일17시35분

현장을 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함

현장을 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함

현장을 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함

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가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.09 14:00	매각결정기일
3차	2026.12.02 10:00	매각기일	20억 3,633만원
2차	2026.11.02 10:00	매각기일	29억 904만원	유찰
신건	2026.09.28 10:00	매각기일	41억 5,578만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 493건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 67.2%, 평균 유찰 2.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 7층712호	1억 4,300만원	3,409만원	24%	2026.11.03
경기도 화성시 정남면 162-2	73억 5,657만원	45억 6,789만원	62%	2026.11.02
경기도 화성시 정남면 162-30	73억 5,657만원	45억 6,789만원	62%	2026.11.02
경기도 화성시 정남면 162-2 제1동	73억 5,657만원	45억 6,789만원	62%	2026.11.02
경기도 화성시 정남면 162-2 제2동	73억 5,657만원	45억 6,789만원	62%	2026.11.02

지금 진행 중인 인근 물건 (66건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 우정읍 834-23	17억 3,683만원	12억 1,578만원	2회	2026.11.13
경기도 화성시 우정읍 834-23 1동	17억 3,683만원	12억 1,578만원	2회	2026.11.13
경기도 화성시 송동 690-1 동탄디웨이브 9층925호	5억 6,700만원	5억 6,700만원	0회	2026.11.13
경기도 화성시 송동 690-1 동탄디웨이브 11층1121호	2억 6,200만원	2억 6,200만원	0회	2026.11.13
경기도 화성시 양감면 706	27억 6,696만원	27억 6,696만원	0회	2026.11.13

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 우정읍 원안리 소재 "원안1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 소규모 근린생활시설, 공장, 창고 등이 소재하는 지역으로 인근에 화성초등학교, 화성호 방조제, 궁평항 등이 위치함.

교통상황
본건 남측으로 접한 "소로"와 310번 지방도로를 통하여 평택-시흥 고속도로 "조암IC" 및 "77번국도" 등과 연결되며, 화성호 방조제 및 궁평항까지는 서측으로 약12Km정도 거리임.

토지의 형상·이용상태
본건 일단의 토지(주거나지 및 건부지 등)는 부정형 및 사다리형 평지로서, 기호3, 7 : 1종근린생활용 건물의 건부지임. 기호5 : 1,2종근린생활용 건물의 건부지임. 기호1,4,6,8-11 ; 단지내 도로임(폭 약4m 시멘트포장) 기호2, 12-32 : 조성된 주거나지상태의 토지임.

인접 도로상태
전체 단지는 남서측으로 "소로(왕복2차선)" 북측으로 "세로(가)"에 접함. (조성된 주거나지는 "단지내도로"와 접함)

공법상 제한 (용도지역 등)
기호1-4,6-24,26-32: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호5,25 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>

기타 기재
기호5토지(535-2) 지상으로 아래와 같이 구분소유건물 소재함. 가동 : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층(1,2종근린생활시설) : 연면적, 388.68㎡ 나동 : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층(1,2종근린생활시설) : 연면적, 388.68㎡ 다동 : 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층(W.C) : 연면적, 11.66㎡

기타 기재
기호1,4,6,8-11 : 공부지목 임야, 전이나 현황은 "단지내도로"임 기호2,3,7,12,-32 : 공부지목 임야, 전이나 현황은 "주거나지"상태의 토지임.

임대관계
본건 일단의 토지(기호5,14-16,24-26)는 남서측으로 "옹벽(철근콘크리트)"으로 보강 공사됨.

건물의 구조
일련번호(33),(34)일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층, 제1종근린생활시설로서, (보존등기, 2021.05.03) < 가동, 나동 > 내.외벽 : 샌드위치 패널등 천장 : 철골트레스노출 등 바닥 : 시멘콘크리트 등 창호 : 칼라샷시 2중창 등 일련번호(35)경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층, 제1종근린생활시설로서, (보존등기, 2021.05.03) < 다동 > 내.외벽 : 샌드위치 패널등 천장 : 철골트레스노출 등 바닥 : 시멘콘크리트 등 창호 : 칼라샷시 2중창 등

이용상태
일련번호(33),(34) : 가동, 나동 : 제1종근린생활시설(내부공사 미완공상태로서, 공실임) 일련번호(35) : 다동, W.C

설비내역
기본적인 전기내선공사 된것으로 보임.

제시외 건물
없 음.

기타 기재
건물내부공사 미완공상태임.

임대관계
1) 일련번호(33) 건물내부공사 미완공상태임. 2) 일련번호(34)건물은 출입문 잠겨있어, 1층 창문으로 내부 확인함.

건물의 구조
(일련번호 36-41) 가동 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층, 제1,2종 근린생활로서(사용승인 2020.05.15) 내.외벽 : 샌드위치패널 등 창호 : 칼라샷시 2중창 등

이용상태
가동, 1층(101, 103, 104호) : 공부 용도는 "소매점"임.(공실상태) 2층(201, 203, 204호) : 공부용도는 "사무실"임(공실상태)

설비내역
기본적인 전기배선공사 됨.

토지의 형상·이용상태
부정형 평탄지로 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건물 서측으로 "소로(2차선), 북측으로 "단지내도로(노폭 약4m)"와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온). 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기타 기재
건물 전체 내부공사 미완공 상태임.

임대관계
본건 전체 상가 "공실상태"임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1.목록1~32:2018.2.27.근저당권 2.목록33~35:2021.5.3.가압류 3.목록36~41:2020.11.23.가압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각 2. 본건 매각대상 토지는 2021년 2월경 개발행위를 득한 것으로 조사되었으며, 개발행위 허가내용은 미확인 상태이며, 이와 관련한 사항은 해당 관청에 확인요망 3. 본건 토지 목록1,4,6,8~11은 단지 내 도로로 사용 중임 4. 목록6,7,24,25,26은 농지취득자격증명서 제출이 필요함(미제출시 보증금 미반환) 5. 목록36~41(구분건물)은 대지권 목적의 토지에 별도등기(이전청구권가등기, 근저당권설정등기)가 있음 6. 목록33~35(건물)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임 7. 원안리 535-2 지상에 가동 외에 건물(나, 다동)이 소재하나 매각대상이 아니므로 제외함 8. 제시외 물건 원안리 535-2 지상 컨테이너 1동은 이동설치가 용이한 관계로 매각에서 제외함 9. 2026. 4. 21.자에 채권단유치권협의회의 2,454,400,000원의 유치권신고가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함. 유치권 신고와 관련하여 2026. 5. 22.자에 농업협동조합자산관리회사의 유치권배제 신청서가 접수되었음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경66923)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,155,780,000원
최저매각가격	2,036,332,000원
입찰 보증금 (10%)	203,633,200원 최저가의 10%
청구금액	1,204,900,706원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.12.02 광교신청사 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 우정읍 원안리 533-4
내역
사건 접수	2024.04.24 · 개시결정 2024.04.29
배당요구종기	2024.07.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
일반철골구조 센드위치패널지붕 제1종근린생활시설 1층 358.66㎡ 2층 358.66㎡

일반건물
일반철골구조 센드위치패널지붕 제1종근린생활시설 1층 252.36㎡ 2층 252.36㎡

일반건물
경량철골조 센드위치패널지붕 제1종근린생활시설 1층 14.40㎡