2024타경95389 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 401동 14층1404호

2024타경95389(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매13계 · 철근콘크리트구조 84.9505㎡(25.7평)

지금 최저 입찰가

4,706만원

감정가의 12% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.13

D-2 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

6회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 주택임차권 등기(2023.5.18.) 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 12%까지 하락 (유찰 6회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

내부 구조도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년11월08일14시26분

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.20 14:00	매각결정기일
7차	2026.11.13 10:00	매각기일	4,706만원
6차	2026.10.13 10:00	매각기일	6,722만원	유찰
5차	2026.09.02 10:00	매각기일	9,604만원	유찰
4차	2026.07.21 10:00	매각기일	1억 3,720만원	유찰
3차	2026.06.16 10:00	매각기일	1억 9,600만원	유찰
2차	2026.05.12 10:00	매각기일	2억 8,000만원	유찰
신건	2026.04.07 10:00	매각기일	4억원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 214건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 92.0%, 평균 유찰 0.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
향남시범넓은들마을에일린의뜰 406동 1층101호	3억 9,100만원	3억 1,883만원	82%	2025.11.19

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 목동 478 이편한세상동탄 2116동 19층1905호	6억 1,400만원	7억 1,566만원	117%	2026.11.09
경기도 화성시 기안동 349 우림그린빌리지 105동 1406호	2억 6,000만원	2억 2,488만원	86%	2026.11.04
경기도 화성시 진안동 908 진안골마을주공아파트 1005동 4층403호	2억 6,600만원	2억 7,520만원	103%	2026.11.04
경기도 화성시 봉담읍 575 동화마을동일하이빌 103동 14층1402호	5억 300만원	4억 2,379만원	84%	2026.11.03
경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 108동 501호	5억 900만원	4억 7,700만원	94%	2026.11.03

지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 봉담읍 671 양지마을쌍용예가아파트 108동 3층303호	3억 9,000만원	2억 7,300만원	2회	2026.11.11
경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이4블록 송산신도시대방노블랜드리버스위트2차 205동 2층204호	5억 3,000만원	5억 3,000만원	1회	2026.11.11
경기도 화성시 향남읍 482 향남시범살구꽃마을화성파크드림 1511동 7층701호	3억 7,200만원	3억 7,200만원	0회	2026.11.11
경기도 화성시 기안동 290 광도와이드빌 110동 1층101호	2억 5,900만원	2억 5,900만원	1회	2026.11.13
경기도 화성시 향남읍 494 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트 1304동 4층404호	5억 7,700만원	4억 390만원	2회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
경기도 화성시 향남읍 행정리에 소재하는 "한울초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 있음.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 공동주택(아파트) 중 14층1404호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 외장석 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC샤시창호 등임 사용승인일 : 2008.10.15

이용상태
아파트로 이용 중임.

설비내역
위생 및 급배수 설비, 소화설비, 지역난방설비, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등임.

토지의 형상·이용상태
정방형 유사 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태
본건 남측으로 약 25미터 폭의 포장도로 등에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

기타 기재
없음

임대관계
임대관계 미상임

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.7.6. 근저당권
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 주택임차권 등기(2023.5.18.) 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경95389)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	400,000,000원
최저매각가격	47,060,000원
입찰 보증금 (10%)	4,706,000원 최저가의 10%
청구금액	382,684,930원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	6회
매각기일	2026.11.13 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 향남읍 행정중앙1로 39, 401동 14층1404호 (향남시범넓은들마을에일린의뜰)
내역	철근콘크리트구조 84.9505㎡(25.7평)
사건 접수	2024.10.28 · 개시결정 2024.10.29
배당요구종기	2025.01.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕18층 아파트 1층 367.6565㎡ 2층 361.2165㎡ 3층 456.1045㎡ 4층 451.0645㎡ 5층 451.0645㎡ 6층 451.0645㎡ 7층 451.0645㎡ 8층 451.0645㎡ 9층 451.0645㎡ 10층 451.0645㎡ 11층 451.0645㎡ 12층 451.0645㎡ 13층 451.0645㎡ 14층 451.0645㎡ 15층 451.0645㎡ 16층 451.0645㎡ 17층 451.0645㎡ 18층 451.0645㎡

전유
철근콘크리트구조 84.9505㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도화성시향남읍행정리441	대	32420.1㎡	63.0704/32420.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경95389)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.