경기도 화성시 남양읍 활초리 230-98
2024타경99091(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매8계 ·
#재매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1,243만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5,180만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.24
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 39장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (15장)
현장 사진 (19장)
위치도 (지도) (3장)
지적·평가 도면 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월07일13시15분
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 박○래가 전입되어 있어 동인을 일단 임차인으로 등록함
해당 토지를 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함.
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 허○회가 전입되어 있어 동인을 일단 임차인으로 등록함
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 이○미가 전입되어 있어 동인을 일단 임차인으로 등록함
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 김○경이 전입되어 있어 동인을 일단 임차인으로 등록함
해당 토지를 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함.
해당 토지는 도로로 소유자나 점유자를 만나지 못함.
해당 토지는 도로로 소유자나 점유자를 만나지 못함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-05-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○래 | 2024.01.17 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 허○회 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○미 | 2023.08.22 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○경 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.31 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.24 10:00 | 매각기일 | 1,243만원 | |
| 5차 | 2026.07.10 10:00 | 매각기일 | 1,776만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.05 10:00 | 매각기일 | 2,538만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.04.28 10:00 | 매각기일 | 3,626만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.27 10:00 | 매각기일 | 5,180만원 | 유찰 |
| 2026.03.06 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.01.21 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 신건 | 2026.01.14 10:00 | 매각기일 | 5,180만원 | 매각 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 425건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 67.7%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 양감면 835-16 | 27억 7,894만원 | 19억 8,000만원 | 71% | 2026.07.22 |
| 경기도 화성시 양감면 835-21 | 27억 7,894만원 | 19억 8,000만원 | 71% | 2026.07.22 |
| 경기도 화성시 양감면 835-16 | 27억 7,894만원 | 19억 8,000만원 | 71% | 2026.07.22 |
| 경기도 화성시 양감면 835-23 | 27억 7,894만원 | 19억 8,000만원 | 71% | 2026.07.22 |
| 경기도 화성시 장안면 198-14 | 103억 7,505만원 | 63억 6,666만원 | 61% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (114건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 서신면 1159-2 | 133억 1,939만원 | 93억 2,357만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 서신면 1159-3 | 133억 1,939만원 | 93억 2,357만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 서신면 1159-2 1동 | 133억 1,939만원 | 93억 2,357만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 서신면 1159-2 2동 | 133억 1,939만원 | 93억 2,357만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 서신면 1159-2 3동 | 133억 1,939만원 | 93억 2,357만원 | 1회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호1), 2), 6) : 3필 일단의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호3) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호4) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호5) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호7) : 대체로 사다리형의 토지로서, 도로로 이용중임. 기호8) : 삼각형의 토지로서, 도로로 이용중임.
기호1), 2), 6) : 3필 일단의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호3) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호4) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호5) : 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호7) : 대체로 사다리형의 토지로서, 도로로 이용중임. 기호8) : 삼각형의 토지로서, 도로로 이용중임.
인접 도로상태
기호1), 2), 6) : 북동측 및 북서측, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호3) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호4) : 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호5) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 기호7) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호8) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.
기호1), 2), 6) : 북동측 및 북서측, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호3) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호4) : 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호5) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 기호7) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함. 기호8) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기타 기재
본건 지상 기호1), 기호3)-기호5) 지상에 소유자 미상의 제시외물건이 소재하고 있음.
본건 지상 기호1), 기호3)-기호5) 지상에 소유자 미상의 제시외물건이 소재하고 있음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호1)는 2023.07.24.일 기준으로 건축물대장 분리신청에 따라 기호1)-기호6)까지 분리되었으니, 경매참여시 재확인 바람. 3) 본건 지상에 소유자 미상의 건축물이 소재하는바, 지상 건축물로 인해 제한받는 상태를 토지명세표의 비고란에 병기하오니, 경매참여시 재확인 및 유의바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호1)는 2023.07.24.일 기준으로 건축물대장 분리신청에 따라 기호1)-기호6)까지 분리되었으니, 경매참여시 재확인 바람. 3) 본건 지상에 소유자 미상의 건축물이 소재하는바, 지상 건축물로 인해 제한받는 상태를 토지명세표의 비고란에 병기하오니, 경매참여시 재확인 및 유의바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.05.08. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 재매각임. 매수신청보증금 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경99091)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 51,800,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 12,437,180원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 1,243,718원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 735,578,533원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.24 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-98 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.11.21 · 개시결정 2024.11.26 |
| 배당요구종기 | 2025.02.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.