2025타경1009 경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1

경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1

2025타경1009(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매5계 · 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 의료시설(병원),제2종근린생활시설,노유자시설 1층 1214.22㎡(367.3평) 로비,진료실,사무실,원무과,매점,엑스레이실,약국,주사실,물리치료실,중앙공급실 2층 1014.61㎡(306.9평) 노유자시설(노인복지시설) 3층 1002.48㎡(303.3평) 입원실(19),간호사실,린넨실,샤워장,세탁실 4층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),물탱크실,창고,린넨실,간호사실,휴게실 5층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),린넨실,간호사실 6층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),린넨실 7층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6) 린넨실, 사무실 8층 432.16㎡(130.7평) 직원식당,주방,영양사실,휴게실 지1층 2359.84㎡(713.9평) 의료시설(장례식장),제2종 근린생활시설(일반음식점) 지2층 2247.19㎡(679.8평) 주차장, 기계실, 전기실, 창고

#유치권#제시외건물 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

49억 3,513만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

143억 8,815만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.14

D-2 · 광교 신청사 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 17%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 2,419,513,197원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 '기호 1' 토지 상에 제시외건물 4개동(1층 외부 2개동, 지1층 외부 1개동, 2층 옥상 1개동)이 소재하는 바, 이는 그 구조, 관리”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

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감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 80장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (71장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년03월27일12시13분

- 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 
- 현재 내부 수리 중이라는 문구가 기재되어 있어 요양병원을 운영하고 있지 않으며, 채무자 및 소유자인 의료법인일선의료재단 관계자를 만나지 못하였음
- 다만, 지하층인 화성현대장례식장은 운영하고 있으나 장례식장 관계자 등은 임차관계를 파악하지 못하고 있으며, 안내문을 교부하였음

해당 토지는 목록 1 요양병원 건물의 부지로 점유자 기재를 생략 함

해당 도로는 목록 1 요양병원 건물의 인근 도로로 점유자 기재를 생략 함

해당 도로는 목록 1 요양병원 건물의 인근 도로로 점유자 기재를 생략 함

✓ 임차인 5세대 전원이 말소기준(1997.07.16)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 1997-07-16)
김○정	2023.11.24	미상	800,000,000	이화병원 지하1층 2,359.8400㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○)	2023.12.15	미상	800,000,000	화성현대요양병원 지하1층 화성현대장례문화원 2,359.8400㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
조○초	2023.04.13	미상	20,000,000	이화병원49.5870㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○재	2023.10.19	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
P○○○○○○○○U	2017.04.18	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.21 14:00	매각결정기일
4차	2026.08.14 10:00	매각기일	49억 3,513만원
3차	2026.07.03 10:00	매각기일	70억 5,019만원	유찰
2차	2026.05.27 10:00	매각기일	100억 7,170만원	유찰
신건	2026.04.21 10:00	매각기일	143억 8,815만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 425건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 67.7%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 양감면 835-16	27억 7,894만원	19억 8,000만원	71%	2026.07.22
경기도 화성시 양감면 835-21	27억 7,894만원	19억 8,000만원	71%	2026.07.22
경기도 화성시 양감면 835-16	27억 7,894만원	19억 8,000만원	71%	2026.07.22
경기도 화성시 양감면 835-23	27억 7,894만원	19억 8,000만원	71%	2026.07.22
경기도 화성시 장안면 198-14	103억 7,505만원	63억 6,666만원	61%	2026.07.20

지금 진행 중인 인근 물건 (111건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 서신면 1159-2	133억 1,939만원	93억 2,357만원	1회	2026.08.10
경기도 화성시 서신면 1159-3	133억 1,939만원	93억 2,357만원	1회	2026.08.10
경기도 화성시 서신면 1159-2 1동	133억 1,939만원	93억 2,357만원	1회	2026.08.10
경기도 화성시 서신면 1159-2 2동	133억 1,939만원	93억 2,357만원	1회	2026.08.10
경기도 화성시 서신면 1159-2 3동	133억 1,939만원	93억 2,357만원	1회	2026.08.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 우정읍 이화리 소재 '이화사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 노변(남양만로)을 따라 주로 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며 단독주택, 농경지 등이 산재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황
본건까지 차량의 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됩니다.

토지의 형상·이용상태
<기호 1> 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 의료시설 건부지로 이용 중입니다. <기호 2, 3> 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서'도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태
<기호 1> 남측으로 폭 약 13미터, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다. <기호 2> 대상 토지가 폭 약 2~3미터 내외의 아스팔트포장도로의 일부입니다. <기호 2> 대상 토지가 폭 약 6미터 및 2~3미터 내외의 아스팔트포장도로의 일부입니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
<기호 1> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법> <기호 2> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <기호 3> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>

기타 기재
해당사항 없습니다.

임대관계
해당사항 없습니다.

건물의 구조
<기호 가> 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 8층 건물로서, - 외벽 : 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감, 일부 타일 마감, 화강석 및 대리석 마감, 고급 인테리어 마감(지하1층 장례식장) 등 - 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태
<기호 가> 의료시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 방송설비, 승강가설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
본건 '기호 1' 토지 상에 제시외건물 4개동(1층 외부 2개동, 지1층 외부 1개동, 2층 옥상 1개동)이 소재하는 바, 이는 그 구조, 관리상태 및 이용상태 등을 감안하여 가격결정하였음(후첨 건물개황도 참조).

기타 기재
해당사항 없습니다.

임대관계
가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1997.7.16. 근저당
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 일괄매각. 제시외 건물(별지목록 및 감정평가서 참조) 포함 - 김○정이 2025.5.27. 유치권신고(공과금 대납 및 공사대금: 41,118,185)를 하였으나 그 성립여부는 불분명

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1009)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	14,388,154,000원
최저매각가격	4,935,137,000원
입찰 보증금 (10%)	493,513,700원 최저가의 10%
청구금액	2,419,513,197원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.14 광교 신청사 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1
내역	철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 의료시설(병원),제2종근린생활시설,노유자시설 1층 1214.22㎡(367.3평) 로비,진료실,사무실,원무과,매점,엑스레이실,약국,주사실,물리치료실,중앙공급실 2층 1014.61㎡(306.9평) 노유자시설(노인복지시설) 3층 1002.48㎡(303.3평) 입원실(19),간호사실,린넨실,샤워장,세탁실 4층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),물탱크실,창고,린넨실,간호사실,휴게실 5층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),린넨실,간호사실 6층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6),린넨실 7층 432.16㎡(130.7평) 입원실(6) 린넨실, 사무실 8층 432.16㎡(130.7평) 직원식당,주방,영양사실,휴게실 지1층 2359.84㎡(713.9평) 의료시설(장례식장),제2종 근린생활시설(일반음식점) 지2층 2247.19㎡(679.8평) 주차장, 기계실, 전기실, 창고
사건 접수	2025.03.12 · 개시결정 2025.03.13
배당요구종기	2025.05.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 의료시설(병원),제2종근린생활시설,노유자시설 1층 1214.22㎡ 로비,진료실,사무실,원무과,매점,엑스레이실,약국,주사실,물리치료실,중앙공급실 2층 1014.61㎡ 노유자시설(노인복지시설) 3층 1002.48㎡ 입원실(19),간호사실,린넨실,샤워장,세탁실 4층 432.16㎡ 입원실(6),물탱크실,창고,린넨실,간호사실,휴게실 5층 432.16㎡ 입원실(6),린넨실,간호사실 6층 432.16㎡ 입원실(6),린넨실 7층 432.16㎡ 입원실(6) 린넨실, 사무실 8층 432.16㎡ 직원식당,주방,영양사실,휴게실 지1층 2359.84㎡ 의료시설(장례식장),제2종 근린생활시설(일반음식점) 지2층 2247.19㎡ 주차장, 기계실, 전기실, 창고

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경1009)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.