2025타경2071 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2

2025타경2071(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

114억 1,648만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

232억 9,893만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.30

D-18 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “갑구 순위 13번 몰수보전 (2025.5.16. 등기), 갑구 순위 4번, 4번, 5번, 3번 각 몰수보전 (2024.5.1. 등기)은 매각으로 소멸하지 않고 매”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 17%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 3,959,504,600원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 23장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (23장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년08월24일10시25분

해당 부동산에서 만난 유치권자 리건종합건설 대표자 송○웅에 의하면, 유치권자인 회사가 본건 부동산을 점유하고 있다고 함.

현항 재조사대상 아니므로 생략함

현항 재조사대상 아니므로 생략함

현항 재조사대상 아니므로 생략함

현항 재조사대상 아니므로 생략함

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.07 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.30 10:00	매각기일	114억 1,648만원
2차	2026.10.28 10:00	매각기일	163억 925만원	유찰
신건	2026.07.06 10:00	매각기일	232억 9,893만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 23건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 58.1%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 용인시 기흥구 농서동 452 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 4층티-430호	5억 200만원	3억 2,150만원	64%	2026.11.10
경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비015호	3억 4,510만원	3,011만원	9%	2026.10.26
경기도 용인시 기흥구 농서동 452 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 6층티-607호	5억 4,900만원	3억 7,350만원	68%	2026.10.23
경기도 용인시 기흥구 마북동 181-9	3억 8,068만원	8,150만원	21%	2026.07.03
경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비014호	3억 1,360만원	4,030만원	13%	2026.07.01

지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 용인시 기흥구 서천동 812 경희마크329 7층703호	1억 2,000만원	1억 2,000만원	0회	2026.11.13
경기도 용인시 기흥구 동백동 381-2	16억 535만원	16억 535만원	0회	2026.11.17
경기도 용인시 기흥구 동백동 381-2	16억 535만원	16억 535만원	0회	2026.11.17
경기도 용인시 기흥구 동백동 383-1	16억 535만원	16억 535만원	0회	2026.11.17
경기도 용인시 기흥구 동백동 381-6	16억 535만원	16억 535만원	0회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 &quot;강남대학교&quot; 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 건축폐기물처리장, 창고, 야적장, 소규모 농경지 및 순수임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

토지의 형상·이용상태
기호(1) : 부정형 완,급경사 토지로서, &quot;조림 및 자연림&quot; 상태임. 기호(2) : 부정형 완경사 토지로서, 건축 허가를 득한 &quot;건축허가(근린생활시설)부지&quot;임. ※ 기호2 토지 중 약83㎡는 &quot;도로&quot;에 편입 이용중임. 기호(3) : 부정형 완경사 토지로서, &quot;건축 허가지(기호2 토지의 부속토지)임. 기호(4) : 부정형 평탄 조성된 토지로서, &quot;건축허가부지(요양병원)&quot;임. 기호(5) : 부정형으로, &quot;도로&quot;로 이용중임.

인접 도로상태
기호(1) ~ (4) : 본건 동측으로 노폭 약5~6m 내외의 도로와 접함. 기호(5) : 본건이 인접도로를 포함한 노폭 약5~6m 내외의 도로임.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

기타 기재
㉠ 철근콘크리트(요양병원) : 약1,443.95㎡(지하1층 건물 : 978.88㎡, 지하1층 썬큰 : 465.07㎡) - 기둥 및 슬래브 공사, 지하1층, 썬큰부분 바닥공사 등(지하깊이 12.425m) 및 흙막이 공사 포함) ㉡ 컨테이너(사무실 등) : 1동 ㉢ 컨테이너(창고 등) : 1동 ㉣ 컨테이너(사무실 등) : 1동

기타 기재
기호2 : 지목 &quot;답&quot; → &quot;건축허가지(근생시설)&quot; - 조성공사 중(일부, 도로 편입 ≒ 83㎡) 기호3 : 지목 &quot;답&quot; → &quot;건축허가지(근생시설)&quot; - 조성공사 중 기호4 : 지목 &quot;임&quot; → &quot;건축허가지(요양병원)&quot; - 조성공사 완료 기호5 : 지목 &quot;임&quot; → &quot;현) 도로&quot;

임대관계
의견란 참조(P2, 3)

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1,5: 2025.12.24. 개시결정 목록2,3: 2024.5.30. 가압류 목록4: 2024.8.22. 가압류
인수되는 권리	갑구 순위 13번 몰수보전 (2025.5.16. 등기), 갑구 순위 4번, 4번, 5번, 3번 각 몰수보전 (2024.5.1. 등기)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 몰수재판에서 위 몰수보전의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 컨테이너(사무실, 창고 등) 3동은 매각 제외. 2. 목록1은 '조림 및 자연림'상태의 임야로서 지상의 수목은 임지에 포함 일괄 평가함. 조림 수목에 대한 '수종, 수량, 조림시 국고보조 여부'는 용인시 산림과 별도 확인요함. 지상에 소유자 미상의 '분묘'가 소재하나 소규모 면적(약292㎡)인 점을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였고, 분묘기지권 성립여부는 불분명함. 3. 목록2,3은 지목은 '답'이나 현황 '근린생활시설부지 허가지'와 일부 83㎡ '도로부지'로서 조성공사 중임 4. 목록2,3,4는 ① '근린생활시설 및 그 부속토지와 요양병원'으로 건축허가 받아 부지 조성 공사 진행중 현재 공사중단 상태이고 각 건축허가 사항은 유효한 것으로 확인되며 경매신청채권자 리건종합건설에서 유치권 행사중임. ② 위 토지상의 부지 조성 시 설치된 공사 부분(콘크리트 옹벽 및 정화조, 배수로, 펜스(철판) 등)은 토지에 포함하여 평가함. ③ '지적재조사 지구지정(2025.7.28.)' 내 토지임. 5. 매수인에게 대항할 수 있는 몰수보전 등기 있음. 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 몰수재판에서 위 몰수보전의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경2071)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

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물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	23,298,938,000원
최저매각가격	11,416,480,000원
입찰 보증금 (10%)	1,141,648,000원 최저가의 10%
청구금액	3,959,504,600원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.30 제101호 법정
도로명주소	경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2
내역
사건 접수	2025.12.23 · 개시결정 2025.12.24
배당요구종기	2026.03.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경2071)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.