2025타경54057 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 수원시 팔달구 고등동 30-3 가온누리 3층302호

2025타경54057(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매19계 · 철근콘크리트구조 38.91㎡(11.8평)

지금 최저 입찰가

7,546만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

2억 2,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.27

D-16 · 수원지방법원 101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 수원시 팔달구 고등동 다세대주택 3층 호실, 임차인 점유 중 1회 유찰 후 최저가 30% 인하 재경매

확인필수 2건 주의 3건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년02월15일16시10분

해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 임차인이 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-01-28)
김○환	2020.03.05	미상	미상	3층302호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.04 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.27 10:00	매각기일	7,546만원
3차	2026.10.27 10:00	매각기일	1억 780만원	유찰
2차	2026.09.16 10:00	매각기일	1억 5,400만원	유찰
신건	2026.08.14 10:00	매각기일	2억 2,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 302건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 60.2%, 평균 유찰 2.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층201호	2억 7,000만원	1억 3,858만원	51%	2026.11.10
경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층202호	3억 1,000만원	1억 6,213만원	52%	2026.11.10
경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층203호	2억 8,800만원	1억 5,062만원	52%	2026.11.10
경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층301호	2억 7,000만원	1억 4,364만원	53%	2026.11.10
경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층302호	3억 1,000만원	1억 6,089만원	52%	2026.11.10

지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 수원시 팔달구 교동 142-15 4층402호	1억 7,100만원	1억 7,100만원	1회	2026.11.11
경기도 수원시 팔달구 인계동 970-14 아침애캐슬 2층202호	2억 3,200만원	2억 3,200만원	1회	2026.11.11
경기도 수원시 팔달구 지동 475-5 사계절하우스5차 5층501호	2억 6,300만원	1억 8,410만원	1회	2026.11.16
경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14 2층201호	1억 1,500만원	1억 1,500만원	0회	2026.11.17
경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14 2층202호	9,300만원	9,300만원	0회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""수원여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 302호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태
다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상·이용상태
인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경동유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 1. 28. 압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경54057)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	220,000,000원
최저매각가격	75,460,000원
입찰 보증금 (10%)	7,546,000원 최저가의 10%
청구금액	199,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.27 수원지방법원 101호법정
도로명주소	경기도 수원시 팔달구 고화로52번길 9-5, 3층302호 (고등동,가온누리)
내역	철근콘크리트구조 38.91㎡(11.8평)
사건 접수	2025.01.24 · 개시결정 2025.02.03
배당요구종기	2025.04.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 1층 17.64㎡ 2층 171.22㎡ 3층 171.22㎡ 4층 155.54㎡ 5층 144.28㎡ 옥탑1층 28.71㎡

전유
철근콘크리트구조 38.91㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도수원시 팔달구고등동30-3	대	420.4㎡	28.27/420.4

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경54057)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.