경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1
2025타경56017(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매19계 ·
지금 최저 입찰가
5억 656만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
10억 3,379만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.27
D-15 · 수원지방법원 101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 개황도와 같이 경량철골조 보일러실 및 창고와 발코니 다용도실 샤쉬가 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 25장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (9장)
현장 사진 (16장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월26일13시21분 2025년05월26일14시42분
해당 토지의 지상에 목록 2 건물이 있어 점유자의 기재를 생략 함
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2012-10-10) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○옥 | 2009.03.27 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.04 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.27 10:00 | 매각기일 | 5억 656만원 | |
| 2차 | 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 7억 2,365만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.16 10:00 | 매각기일 | 10억 3,379만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 8건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 65.1%, 평균 유찰 2.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13 | 9억 1,782만원 | 7억 3,399만원 | 80% | 2026.09.09 |
| 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13 | 9억 1,782만원 | 7억 3,399만원 | 80% | 2026.09.09 |
| 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-8 | 9억 1,782만원 | 7억 3,399만원 | 80% | 2026.09.09 |
| 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-20 | 9억 1,782만원 | 7억 3,399만원 | 80% | 2026.09.09 |
| 경기도 용인시 기흥구 보정동 1328-2 | 14억 1,246만원 | 9억 6,530만원 | 68% | 2026.07.03 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 동백동 75-268 | 12억 7,478만원 | 6억 2,464만원 | 3회 | 2026.11.24 |
| 경기도 용인시 기흥구 동백동 75-268 금호향린동산전원주택 | 12억 7,478만원 | 6억 2,464만원 | 3회 | 2026.11.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '언동중학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '언동중학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
교통상황
본건까지 차량접근 용이하며 시내 간선도로 인근으로 교통사정 무난함.
본건까지 차량접근 용이하며 시내 간선도로 인근으로 교통사정 무난함.
토지의 형상·이용상태
기다란 형태의 부정형 완경사지로서 단독주택 부지로 이용 중임.
기다란 형태의 부정형 완경사지로서 단독주택 부지로 이용 중임.
인접 도로상태
폭 약 4미터 포장도로와 남측으로 접함.
폭 약 4미터 포장도로와 남측으로 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 소하천구역(언동천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 소하천구역(언동천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
건물감정요항표 참조
건물감정요항표 참조
건물의 구조
2001.02.17일 사용승인된 연와조 경사슬라브 위 기와지붕 단층 건으로 외벽: 연와조 노출쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 마루목 마감 창호샤쉬 2중창임.
2001.02.17일 사용승인된 연와조 경사슬라브 위 기와지붕 단층 건으로 외벽: 연와조 노출쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 마루목 마감 창호샤쉬 2중창임.
이용상태
단독주택(방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 현광 등)임.
단독주택(방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 현광 등)임.
설비내역
일반수준의 위생설비 및 난방설비 되어있음.
일반수준의 위생설비 및 난방설비 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
별첨 개황도와 같이 경량철골조 보일러실 및 창고와 발코니 다용도실 샤쉬가 소재함.
별첨 개황도와 같이 경량철골조 보일러실 및 창고와 발코니 다용도실 샤쉬가 소재함.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대 중으로 조사되나 세부사항 미상임.
임대 중으로 조사되나 세부사항 미상임.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 '상하중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 등 공동주택, 근생시설, 학교, 공원, 농경지, 야산 등이 혼재함.
본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 '상하중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 등 공동주택, 근생시설, 학교, 공원, 농경지, 야산 등이 혼재함.
교통상황
본건까지 차량 접근 용이하며 시내간선도로 인근으로 교통사정 무난함.
본건까지 차량 접근 용이하며 시내간선도로 인근으로 교통사정 무난함.
건물의 구조
2008.12.31일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 17층건 중 13층 1302호로서 외벽: 하부- 석재 붙임, 상부- 몰탈 위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 마루형 판재 마감 창호: 목재 및 샤쉬 등 2중창임.
2008.12.31일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 17층건 중 13층 1302호로서 외벽: 하부- 석재 붙임, 상부- 몰탈 위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 마루형 판재 마감 창호: 목재 및 샤쉬 등 2중창임.
이용상태
아파트(방4, 거실, 서재, 주방/식당, 욕실3, 테라스 등)임.
아파트(방4, 거실, 서재, 주방/식당, 욕실3, 테라스 등)임.
설비내역
승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비, 지역난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.
승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비, 지역난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
유사 사다리형 완경사지로서 아파트부지로 이용 중임.
유사 사다리형 완경사지로서 아파트부지로 이용 중임.
인접 도로상태
왕복 4차선 포장도로와 남동측으로, 왕복 2차선 포장도로와 북측 및 북동측으로 접함.
왕복 4차선 포장도로와 남동측으로, 왕복 2차선 포장도로와 북측 및 북동측으로 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1~3류(국지도로,집산도로)(접함) <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1~3류(국지도로,집산도로)(접함) <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없 음
없 음
임대관계
이해관계인 부재로 임대 여부 미상임. 내부조사가 난이하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례 등을 참조하였음.
이해관계인 부재로 임대 여부 미상임. 내부조사가 난이하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례 등을 참조하였음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2012. 10. 10. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경56017)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,033,797,840원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 506,561,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 50,656,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 818,233,294원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.27 수원지방법원 101호법정 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.05.14 · 개시결정 2025.05.15 |
| 배당요구종기 | 2025.07.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
연와조 경사슬라브지붕 단층주택
110.64㎡
일반건물
연와조 경사슬라브지붕 단층주택
110.64㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.