2026타경50402 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1625호

2026타경50402(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매14계 · 철근콘크리트구조 28.523㎡(8.6평)

지금 최저 입찰가

7,252만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 4,800만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-7 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 화성 중심상업지역 오피스텔 1실, 임차권등기 있는 상태에서 유찰 후 최저가 30% 인하

확인필수 2건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

대항력 임차인 관련 문구 있음

비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (7장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년02월09일12시50분

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는 바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서에는 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음(해당사항 없음)이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.17 10:00	매각기일	7,252만원
2차	2026.10.16 10:00	매각기일	1억 360만원	유찰
신건	2026.09.07 10:00	매각기일	1억 4,800만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 222건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 52.9%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
삼성스마트쉐르빌 11층1104호	1억 5,000만원	1억 780만원	72%	2026.06.17

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2313호	2억 100만원	1억 7,686만원	88%	2026.11.06
경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층에이동504호	1억 8,400만원	1억 1,389만원	62%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층209비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층210비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층211비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04

지금 진행 중인 인근 물건 (128건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층605호	3억 8,400만원	3억 8,400만원	0회	2026.11.09
경기도 화성시 영천동 652-5 더퍼스트타워 1층161호	8억 7,700만원	8억 7,700만원	0회	2026.11.09
경기도 화성시 영천동 652-5 더퍼스트타워 1층162호	8억 7,700만원	8억 7,700만원	0회	2026.11.09
경기도 화성시 영천동 652-5 더퍼스트타워 1층163호	8억 7,700만원	8억 7,700만원	0회	2026.11.09
경기도 화성시 영천동 652-5 더퍼스트타워 1층164호	8억 7,700만원	8억 7,700만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 반송동 소재 &quot;석우중학교&quot; 남동측 인근에 위치하며, 주변는 아파 트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황
본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통 시됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 제16층 제1625호로서 외벽 : 석재 붙임 및 몰타위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태
업무시설 및 제2종근린생활시설으로 오피스텔으로 이용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상·이용상태
인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태
북동측 및 남동측으로 노폭 약 40 미터, 북서측으로 노폭 약15 미터의 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래 에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독. 다가구.연립.다세대주택, 아파트).

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2026. 1. 22. 압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경50402)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	148,000,000원
최저매각가격	72,520,000원
입찰 보증금 (10%)	7,252,000원 최저가의 10%
청구금액	153,007,737원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.17 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1625호
내역	철근콘크리트구조 28.523㎡(8.6평)
사건 접수	2026.01.27 · 개시결정 2026.01.28
배당요구종기	2026.04.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상26층 업무시설 및 제2종근린생활시설 지1층 1868.529㎡ 1층 1620.327㎡ 2층 1263.751㎡ 3층 1604.205㎡ 4층 1774.534㎡ 5층 1708.011㎡ 6층 1708.011㎡ 7층 1708.011㎡ 8층 1708.011㎡ 9층 1708.011㎡ 10층 944.438㎡ 11층 947.038㎡ 12층 947.038㎡ 13층 947.038㎡ 14층 947.038㎡ 15층 947.038㎡ 16층 947.038㎡ 17층 947.038㎡ 18층 947.038㎡ 19층 947.038㎡ 20층 947.038㎡ 21층 947.038㎡ 22층 947.038㎡ 23층 947.038㎡ 24층 947.038㎡ 25층 947.038㎡ 26층 947.038㎡

전유
철근콘크리트구조 28.523㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 화성시 반송동 90-1	대	2325.1㎡	4.558/2325.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2026타경50402)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.