2026타경51086 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 11층1106호

2026타경51086(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매11계 · 철근콘크리트구조 24.97 ㎡

지금 최저 입찰가

1억 5,500만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 5,500만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.20

D-8 · 광교신청사 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (5장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년03월19일16시33분

해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는 바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 임차인이 기재되어 있는 바, 일단 동인을 임차인으로 등재함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-12-15)
한○지	2020.12.07.	미상	미상	102동 11층1106호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.27 14:00	매각결정기일
신건	2026.11.20 10:00	매각기일	1억 5,500만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 54건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 61.5%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
에듀하임1309오피스텔 107동 5층504호	3억 5,400만원	3억 500만원	86%	2026.08.07
에듀하임1309오피스텔 103동 13층1302호	1억 4,900만원	1억 430만원	70%	2026.06.26

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 3층에이301호	2억 1,700만원	1억 8,000만원	83%	2026.11.10
경기도 수원시 영통구 원천동 604 광교더샵 202동 13층1303호	6억 6,800만원	6억 300만원	90%	2026.11.06
경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층디-108호	11억 7,000만원	2억 9,100만원	25%	2026.11.04
경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층201호	3억 3,220만원	2억 3,920만원	72%	2026.11.04
경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층202호	3억 8,620만원	2억 8,120만원	73%	2026.11.04

지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 13층에이1310호	2억 5,100만원	2억 5,100만원	0회	2026.11.13
경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 1층117호	7억 7,100만원	5억 3,970만원	2회	2026.11.13
경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 7층비706호	2억 4,100만원	2억 4,100만원	1회	2026.11.13
경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층201호	8억 7,400만원	4억 2,826만원	3회	2026.11.16
경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 6층606호	8억 7,400만원	4억 2,826만원	3회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.03.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 &quot;광교1동행정복지센터&quot; 남서측 인근에 위치하는 오피스텔로서 주위는 오피스텔, 업무용빌딩, 주상복합건물, 공원 등이 혼재하는 광교신도시 로서 상업적성숙도 무난함.

교통상황
본건 빌딩까지 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 신분당선 &quot;광교중앙역&quot;이 소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 업무시설(오피스텔) 내 102동 11층 1106호로서(사용승인일 : 2014.02.28) 외벽 : 복합판넬 강화유리 마감 내벽 : 인테리어 마감등 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태
오피스텔(원룸형)로 이용중임.(주거용으로 조사됨)

설비내역
기본적인 위생, 급배수설비, 화재경보설비, 소방설비, 방송설비, 승강기설비, 지역난방 (열병합)에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 평탄한 토지로서 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북서측 및 북동측으로 포장된 광대로, 중로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
이의동 1352 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 이의동 1352-1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-01-05) (보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.12.15.가압류
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경51086)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	155,000,000원
최저매각가격	155,000,000원
입찰 보증금 (10%)	15,500,000원 최저가의 10%
청구금액	155,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.20 광교신청사 제101호 법정
도로명주소	경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 102동 11층1106호
내역	철근콘크리트구조 24.97 ㎡
사건 접수	2026.03.10 · 개시결정 2026.03.11
배당요구종기	2026.05.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 업무시설(오피스텔) 지4층 1688.01㎡ 지4층 124.77㎡ 지4층 13.55㎡ 지4층 1.22㎡ 지3층 1696.85㎡ 지2층 1441.86㎡ 지2층 522.06㎡ 지2층 47.32㎡ 지2층 4.83㎡ 지2층 0.52㎡ 지2층 0.05㎡ 지1층 14.97㎡ 지1층 1.63㎡ 지1층 0.15㎡ 1층 457.70㎡ 1층 102.16㎡ 1층 93.19㎡ 1층 10.15㎡ 2층 579.78㎡ 2층 47.99㎡ 3층 722.07㎡ 4층 722.07㎡ 5층 722.07㎡ 6층 722.07㎡ 7층 722.07㎡ 8층 722.07㎡ 9층 722.07㎡ 10층 722.07㎡ 11층 722.07㎡ 12층 722.07㎡ 13층 722.07㎡ 14층 722.07㎡ 15층 669.53㎡

전유
철근콘크리트구조 24.97 ㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 수원시 영통구 이의동 1352	대	9689㎡	8.48/20681.1
경기도 수원시 영통구 이의동 1352-1	대	10992.1㎡	8.48/20681.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2026타경51086)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.