경기도 여주시 대신면 옥촌리 31-2
2023타경3464(임의경매) · 수원지방법원 여주지원 경매1계 ·
#유치권#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
관련 물건 2건 —
[1] 현재[2] 9억 1,307만원
지금 최저 입찰가
4억 1,646만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8억 4,992만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.12
D-1 · 경매법정(101호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 45장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (26장)
현장 사진 (14장)
위치도 (지도) (4장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년08월12일15시10분
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
전입세대 확인 결과, 소유자 외 제3자가 전입되어 있어 이를 임차인으로 보고함.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
제시 외 2층 주택(등기 된 건물)이 있고, 전입세대 확인 결과, 소유자 외 제3자가 전입되어 있어 이를 임차인으로 보고함.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
✓ 임차인 5세대 전원이 말소기준(2018.07.04)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2018-07-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 공○영 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○애 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○순 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○준 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 홍○연 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 4억 1,646만원 | |
| 2차 | 2026.07.08 10:00 | 매각기일 | 5억 9,494만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.20 10:00 | 매각기일 | 8억 4,992만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 52건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 45.0%, 평균 유찰 3.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 대신면 산5-1 | 8억 9,355만원 | 7,358만원 | 8% | 2026.07.22 |
| 경기도 여주시 대신면 304-15 | 2억 8,913만원 | 6,001만원 | 21% | 2026.07.08 |
| 경기도 여주시 대신면 304-45 | 2억 8,913만원 | 6,001만원 | 21% | 2026.07.08 |
| 경기도 여주시 대신면 304-46 | 2억 8,913만원 | 6,001만원 | 21% | 2026.07.08 |
| 경기도 여주시 대신면 304-43 | 2억 8,913만원 | 6,001만원 | 21% | 2026.07.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (34건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 현암동 586-28 | 8억 3,117만원 | 5억 8,182만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 현암동 586-34 | 8억 3,117만원 | 5억 8,182만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 현암동 586-35 | 8억 3,117만원 | 5억 8,182만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 현암동 586-12 | 8억 3,117만원 | 5억 8,182만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 세종대왕면 산73-6 | 1,110만원 | 381만원 | 4회 | 2026.08.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 '옥촌1리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.
본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 '옥촌1리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.
교통상황
기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵고, 기호(4,5,6)은 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류소이 소재하나, 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵고, 기호(4,5,6)은 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류소이 소재하나, 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
토지의 형상·이용상태
기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용중임. 기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용중임.
기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용중임. 기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함. 기호(2) : 지적상 맹지임. 기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.
기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함. 기호(2) : 지적상 맹지임. 기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임. 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기타 기재
-
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기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
건물의 구조
기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층(사용승인일 2022.12.22)으로서, - 외벽 : 일부 철재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항), - 창호 : 샷시 창호 등 마감.
기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층(사용승인일 2022.12.22)으로서, - 외벽 : 일부 철재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항), - 창호 : 샷시 창호 등 마감.
이용상태
단독주택으로 이용중임.
단독주택으로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생설비 및 급·배수시설, LPG 등에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생설비 및 급·배수시설, LPG 등에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.
기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018.07.04. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각 2. 목록1.2. 지적상 맹지이나 현황은 목록1. 서측으로 비포장의 농로가 소재함 3. 유치권신고인 박○화로부터 공사대금채권 금 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록1.2.) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2023.11.09.자 유치권신고서)가 있으나 채권자 여주시산림조합으로부터 목록1.2.에 관하여 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2025가단11248 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출(2025.08.29.자)됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경3464)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 849,920,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 416,461,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 41,646,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 773,449,411원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.12 경매법정(101호) |
| 도로명주소 | 경기도 여주시 대신면 옥촌리 31-2 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2023.08.01 · 개시결정 2023.08.03 |
| 배당요구종기 | 2023.11.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 경기도 여주시 대신면 31-2 | 5억 9,494만원 |
| 2 | 1동 | 9억 1,307만원 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.07 | 세종대왕면 왕대리 임야 보전관리지역 | 60㎡ | 1,600만원 | |
| 2026.08.06 | 흥천면 문장리 임야 보전관리지역 | 3042.5㎡ | 6,200만원 | |
| 2026.08.06 | 가남읍 신해리 임야 보전관리지역 | 339.75㎡ | 1,000만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 삼승리 전 생산관리지역 | 2082㎡ | 1억 8,000만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 오산리 전 생산관리지역 | 1414㎡ | 7,276만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 금당리 도로 계획관리지역 | 11㎡ | 65만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 금당리 도로 계획관리지역 | 6㎡ | 36만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 금당리 도로 계획관리지역 | 14㎡ | 83만원 |
상세 자료 (원본 문서)
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우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.