경기도 여주시 흥천면 외사리 505-10 1동
2024타경41333(강제경매) · 수원지방법원 여주지원 경매6계 · 일반목구조 징크지붕 2층 단독주택
1층 98.67㎡(29.8평)
2층 75.03㎡(22.7평)
옥탑 29.79㎡(9.0평)
지금 최저 입찰가
3억 6,819만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 2,599만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-8 · 경매법정(101호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 2층 단독주택으로, 최저매각가격은 감정가의 약 70%인 368,198,000원입니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “목록 1. 을구 2번 주택임차권등기(2023. 10. 20. 접수 제32345호)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 24장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (5장)
호별 배치도 (2장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월03일14시50분
임대차관계를 조사하기 위하여 현장에 임하였으나 채무자(소유자) 및 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없으며 현관문에 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없음. 전입세대확인 결과 해당 주소에 채무자(소유자) 세대가 전입되어 있는 것으로 조사됨.
임대차관계를 조사하기 위하여 현장에 임하였으나 채무자(소유자) 및 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없으며 현관문에 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없음. 전입세대확인 결과 해당 주소에 채무자(소유자) 세대가 전입되어 있는 것으로 조사됨.
임대차관계를 조사하기 위하여 현장에 임하였으나 채무자(소유자) 및 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없으며 현관문에 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없음. 전입세대확인 결과 해당 주소에 채무자(소유자) 세대가 전입되어 있는 것으로 조사됨.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 3억 6,819만원 | |
| 신건 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 5억 2,599만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.5%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 현암동 586-33 | 4억 7,044만원 | 2억 4,212만원 | 51% | 2026.07.15 |
| 경기도 여주시 현암동 586-33 | 4억 7,044만원 | 2억 4,212만원 | 51% | 2026.07.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 산북면 418-3 | 2억 5,707만원 | 1억 7,995만원 | 2회 | 2026.08.19 |
| 경기도 여주시 산북면 418-3 | 2억 5,707만원 | 1억 7,995만원 | 2회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 여주시 홍천면 외사리 소재"외사삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 여주시 홍천면 외사리 소재"외사삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 접근이 가능하며 인근으로 간선도로가 소재하여 제반 광역적 도로접근성은 보통이나, 버스정류장이 위치 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.
본건까지 차량 접근이 가능하며 인근으로 간선도로가 소재하여 제반 광역적 도로접근성은 보통이나, 버스정류장이 위치 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.
토지의 형상·이용상태
본건 토지 기호2,3은 대체로 평탄한 일단지의 사다리형지로 단독주택 건부지로 이용중임.
본건 토지 기호2,3은 대체로 평탄한 일단지의 사다리형지로 단독주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로를 통하여 출입함.
본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로를 통하여 출입함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호2:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법> 기호3:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임.
기호2:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법> 기호3:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임.
기타 기재
"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ.Ⅲ.1.참고사항 ②" 참조
"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ.Ⅲ.1.참고사항 ②" 참조
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
본건 건물 기호1)은 일반목구조 징크지붕 2층 건으로서, 외벽: 스타코플렉스 및 일부 석재붙임, 징크마감 등 창호: 샷시 창호 등임.
본건 건물 기호1)은 일반목구조 징크지붕 2층 건으로서, 외벽: 스타코플렉스 및 일부 석재붙임, 징크마감 등 창호: 샷시 창호 등임.
이용상태
단독주택으로 이용중으로 후첨 "사진용지"와 같이 일부 내부 설비 및 마감 건축 중으로 외관 탐문됨. (후첨 "건물개황도"참조)
단독주택으로 이용중으로 후첨 "사진용지"와 같이 일부 내부 설비 및 마감 건축 중으로 외관 탐문됨. (후첨 "건물개황도"참조)
설비내역
급,배수설비, LPG설비 등이 되어 있으나 정상가동 여부는 재확인을 요함.
급,배수설비, LPG설비 등이 되어 있으나 정상가동 여부는 재확인을 요함.
제시외 건물
확인 필수
후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조
후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조
기타 기재
대체로 부합함.
대체로 부합함.
임대관계
임대관계: 미상임. 본건은 내부 육안확인이 곤란하여 건축물관리대장 상 현황도면을 참고하여 외관탐문 등에 의하였음.
임대관계: 미상임. 본건은 내부 육안확인이 곤란하여 건축물관리대장 상 현황도면을 참고하여 외관탐문 등에 의하였음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 6. 15. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 목록 1. 을구 2번 주택임차권등기(2023. 10. 20. 접수 제32345호) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함된 가격임. -일부 내부 설비 및 마감 건축중(감정평가서 참조). -급•배수설비, LPG설비등이 되어 있느나 정상가동 여부는 확인을 요함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경41333)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 525,997,100원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 368,198,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 36,819,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 386,675,340원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 경매법정(101호) |
| 도로명주소 | 경기도 여주시 흥천면 지경계길 28 (1동) |
| 내역 | 일반목구조 징크지붕 2층 단독주택 1층 98.67㎡(29.8평) 2층 75.03㎡(22.7평) 옥탑 29.79㎡(9.0평) |
| 사건 접수 | 2024.11.12 · 개시결정 2024.11.18 |
| 배당요구종기 | 2025.02.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
일반목구조 징크지붕 2층 단독주택
1층 98.67㎡
2층 75.03㎡
옥탑 29.79㎡
일반건물
일반목구조 징크지붕 2층 단독주택
1층 98.67㎡
2층 75.03㎡
옥탑 29.79㎡
일반건물
일반목구조 징크지붕 2층 단독주택
1층 98.67㎡
2층 75.03㎡
옥탑 29.79㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.