2025타경3992 — AI 법원경매 문서 정리

대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 806동 12층1201호

2025타경3992(임의경매) · 대전지방법원 대전지방법원 경매1계 · 철근콘크리트구조 130.6481㎡(39.5평)

지금 최저 입찰가

5억 8,240만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

8억 3,200만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.07

D-28 · 본관 제106호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 기호(5) 건물 일부에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 69장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (54장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (3장)

내부 구조도 (2장)

지적·평가 도면 (1장)

기타 자료 (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년11월28일09시23분 2025년11월29일12시50분

1) 폐문부재로 인하여 점유자를 만나지 못하였으며, 전입세대확인서에 등록된 세대 없음
2) 외국인체류확인서에는 해당 사항 없음.
3) 점유 및 임대차관계 미상으로 안내문 부착.

목록3 건물에 기재함

1) 401호 거주자 이한군에 의하면 자신의 배우자 홍○희(2025.04.18)가 임차인이며 가족이 거주하고 있다고 진술하여 안내문 교부함
2) 나머지 세대는 폐문부재로 점유자를 만나지 못하였으며, 전입세대확인서에 203호 김○욱(2023.04.27.) 및 동거인 이○비(2023.04.27.), 301호 유○성(2022.01.27.), 303호 이○서(2025.05.27.) 세대가 등록되어 있음
3) 외국인체류확인서에 LUOSANG ZHUOMA(2024.09.02) 등록되어 있음
4) 상가건물임대차현황서에 호수 없음 구○민(2021.11.22.), 401호 주식회사 수환경(2023.11.20.) 등록되어 있음 
5) 점유 및 임대차관계 미상으로 안내문 부착.

목록5 건물에 기재함

1) 101호 점포 임차인 김○진, 102호 점포 임차인 김○권에게 안내문 교부함
2) 나머지 세대는 폐문부재로 점유자를 만나지 못하였으며, 전입세대확인서에 201호 이○린(2023.02.28.), 202호 이○진(2025.02.06.), 203호 김○인(2024.11.11.) 및 동거인 이○영(2025.01.22.), 205호 신○윤(2020.02.12.), 206호 김○진(2020.12.24.), 301호 김○희(2021.12.27.), 303호 김○원(2022.01.26.), 401호 최○진(2020.04.29.) 세대가 등록되어 있음
3) 외국인체류확인서에는 해당 사항 없음.
- 아래 2. 부동산의 현황에 이어서 기재함 -

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-09-17)
홍○희	2025.04.18.	미상	미상	401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○욱	2023.04.27.	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○비	2023.04.27.	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
유○성	2022.01.27.	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○서	2025.05.27.	미상	미상	303호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
L○○○○○○○○○○○○A	2024.09.02.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
구○민	2021.11.22.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○경	2023.11.20.	미상	미상	401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○진	2020.05.25.	미상	미상	101호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○권	2025.11.10.	미상	미상	102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○린	2023.02.28.	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○진	2025.02.06.	미상	미상	202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○인	2024.11.11.	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○영	2025.01.22.	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
신○윤	2020.02.12.	미상	미상	205호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○진	2020.12.24.	미상	미상	206호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○희	2021.12.27.	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○원	2022.01.26.	미상	미상	303호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○진	2020.04.29.	미상	미상	401호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.14 09:30	매각결정기일
2차	2026.12.07 10:00	매각기일	5억 8,240만원
신건	2026.10.26 10:00	매각기일	8억 3,200만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 92건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 81.0%, 평균 유찰 1.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
대전광역시 유성구 전민동 464-1 엑스포아파트 206동 17층1702호	6억 7,800만원	5억 6,625만원	84%	2026.10.26
대전광역시 유성구 지족동 1052 노은3지구영무예다음에코타운 101동 4층401호	3억 7,300만원	3억 2,311만원	87%	2026.10.26
대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 103동 15층1505호	1억 5,800만원	1억 2,831만원	81%	2026.10.22
대전광역시 유성구 원내동 394 샘물타운아파트 302동 1층109호	2억원	1억 3,956만원	70%	2026.10.20
대전광역시 유성구 지족동 992 반석마을아파트3단지 310동 9층903호	9억 2,400만원	6억 6,103만원	72%	2026.10.15

지금 진행 중인 인근 물건 (25건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
대전광역시 유성구 원신흥동 529 어울림하트 1210동 11층1104호	5억 6,900만원	5억 6,900만원	1회	2026.11.10
대전광역시 유성구 전민동 464-1 엑스포아파트 405동 17층1703호	4억 8,900만원	4억 8,900만원	0회	2026.11.10
대전광역시 유성구 봉산동 295 하늘바람휴먼시아 105동 5층502호	3억 2,400만원	3억 2,400만원	1회	2026.11.10
대전광역시 유성구 관평동 668 대덕테크노밸리3단지아파트 307동 17층1702호	4억 7,500만원	4억 7,500만원	0회	2026.11.10
대전광역시 유성구 죽동 683 죽동대원칸타빌 210동 14층1402호	6억 4,800만원	6억 4,800만원	1회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건 대전광역시 서구 도안동 소재 "목원대학교" 북동측 인근에 위치하며,주변에 주택 및 상가혼용지대로서, 주변에 단독주택(다가구주택)및 근린생활시설 등이 형성 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황
본건 기호(2,4)토지까지 차량접근 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과함.

토지의 형상·이용상태
기호(2,4): 정방형 토지로서 &quot;단독주택(다가구) 및 근린생활시설 등&quot; 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태
본건 기호(2,4)토지 서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2,4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구임.

기타 기재
없 음.

임대관계
없 음.

건물의 구조
기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 붉은벽돌 노출쌓기 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 칼라샷시 이중 창호 마감임.

건물의 구조
기호(5) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 변색벽돌 노출쌓기 및 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중 창호 마감임.

이용상태
기호(5)건물은 단독(다가구)주택 및 제1,2종근린생활시설 등으로 이용중임.

이용상태
기호(3)건물은 단독(다가구)주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역
기호(3)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역
기호(5)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 태양광시설 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 기호(5) 건물 일부에 별지 "사진용지", "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)이 소재함.

제시외 건물 확인 필수
본건 기호(3) 건물 일부에 별지 "사진용지", "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

기타 기재
없 음.

임대관계
없 음.

임대관계
-

위치 및 주위환경
본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "작은내수변공원"남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지 및 근린생활시설, 초등학교·관공서 등이 소재하여 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 중 제806동 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창중 마감임.

이용상태
아파트로 이용 중임.

설비내역
위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태
본건 주변으로 중로의 도로와 각각 접하며, 인접 도로 상태는 보통시 됨.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 특수도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역임.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대내역 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021. 9. 17. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3992)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	832,000,000원
최저매각가격	582,400,000원
입찰 보증금 (10%)	58,240,000원 최저가의 10%
청구금액	2,045,400,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.12.07 본관 제106호 법정
도로명주소	대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 806동 12층1201호
내역	철근콘크리트구조 130.6481㎡(39.5평)
사건 접수	2025.11.18 · 개시결정 2025.11.19
배당요구종기	2026.02.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 공동주택(아파트) 1층 378.9808㎡ 2층 339.1061㎡ 3층 489.3557㎡ 4층 489.3557㎡ 5층 489.3557㎡ 6층 489.3557㎡ 7층 489.3557㎡ 8층 489.3557㎡ 9층 489.3557㎡ 10층 489.3557㎡ 11층 489.3557㎡ 12층 489.3557㎡ 13층 489.3557㎡ 14층 489.3557㎡ 15층 489.3557㎡ 16층 489.3557㎡ 17층 489.3557㎡ 18층 489.3557㎡ 19층 489.3557㎡ 20층 489.3557㎡ 21층 489.3557㎡ 22층 489.3557㎡ 23층 489.3557㎡ 24층 489.3557㎡ 25층 489.3557㎡

전유
철근콘크리트구조 130.6481㎡

소재지	지목	면적	지분
대전광역시 유성구 원신흥동 488	대	40953.1㎡	81.1809/40953.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경3992)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.