충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층105호
2025타경12038(임의경매) · 대전지방법원 천안지원 경매5계 · 철근콘크리트구조 38.88㎡(11.8평)
지금 최저 입찰가
8,427만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 5,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.18
D-8 · 제101호 법정(3번출입구)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 37장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (17장)
현장 사진 (20장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월25일12시47분
1.임차인 김○현(Fuberrrow)의 진술에 의하면 본인이 이건 부동산을 임차하여 점유하고 있다고 하므로 임차인에게 안내문을 교부하고, 임차인으로 등록함
2.상가건물임대차 현황서에 임차인으로 조사한 김○현이 등재되어 있음
3.전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
1.현지에 방문하였으나 공실로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 파악하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음
2.전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서상 등재자가 없으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함
1.현지에 방문하였으나 공실로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 파악하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음
2.전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서상 등재자가 없으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함
1.임차인 김○은(이든의원)의 배우자 정윤교의 진술에 의하면 임차인이 이건 부동산을 임차하여 점유하고 있다고 하므로 배우자에게 안내문을 교부하고, 임차인으로 등록함
2.상가건물임대차 현황서에 임차인으로 조사한 김○은이 등재되어 있음
3.전입세대확인서와 주민등록등본에 위 김○은이 전입세대로 등재되어 있어 임차인으로 등록함
4.외국인체류확인서에는 등재자가 없음
1.임차인 김○수(리틀포레GYM)의 진술에 의하면 본인이 이건 부동산을 임차하여 점유하고 있다고 하므로 임차인에게 안내문을 교부하고, 임차인으로 등록함
2.상가건물임대차 현황서에 임차인으로 조사한 김○수가 등재되어 있음
3.전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-01-29) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○○○○○○○○○○○○) | 2025.05.20. | 미상 | 10,000,000 | 204호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○○○○○○○) | 2017.01.31. | 미상 | 80,000,000 | 203호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○은 | 2018.05.15. | 미상 | 미상 | 203호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○○○○○○○○○○) | 2020.08.03. | 미상 | 20,000,000 | 204호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 8,427만원 | |
| 4차 | 2026.06.17 10:00 | 매각기일 | 1억 2,039만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.05.13 10:00 | 매각기일 | 1억 7,199만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.04.01 10:00 | 매각기일 | 2억 4,570만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.02.25 10:00 | 매각기일 | 3억 5,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 145건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.1%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 학산리젠다빌-2차에이동 1층 102호 | 6억 400만원 | 2억 9,596만원 | 49% | 2026.01.19 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층116호 | 5억 7,200만원 | 1억 3,810만원 | 24% | 2026.10.26 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 1096 백석동주식회사제이케이개발건물 7층711호 | 1억 1,100만원 | 6,401만원 | 58% | 2026.10.20 |
| 충청남도 천안시 서북구 성정동 1345 프라지움7차 4층405호 | 8,100만원 | 298만원 | 4% | 2026.10.19 |
| 충청남도 천안시 서북구 두정동 629 | 32억 6,717만원 | 23억 5,888만원 | 72% | 2026.09.14 |
| 충청남도 천안시 서북구 두정동 629 | 32억 6,717만원 | 23억 5,888만원 | 72% | 2026.09.14 |
지금 진행 중인 인근 물건 (55건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 1층101호 | 3억 8,500만원 | 1억 3,205만원 | 4회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층124호 | 10억 5,700만원 | 3억 6,255만원 | 4회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층125호 | 10억 5,700만원 | 3억 6,255만원 | 4회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층126호 | 10억 5,700만원 | 3억 6,255만원 | 4회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 20층2033호 | 1억 3,400만원 | 6,566만원 | 3회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""천안성정중학교"" 남동측 인근 및 기호(4, 5)는 ""롯데마트 성정점"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.
기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""천안성정중학교"" 남동측 인근 및 기호(4, 5)는 ""롯데마트 성정점"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
기호(1~5): 본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도 로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
기호(1~5): 본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도 로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
기호(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 2층 204호 로서 (사용승인일: 2013.08.13) - 외벽: 석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감. - 새시: 새시창호임. 기호(2,3): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 1층 104호, 1층 105호로서 (사용승인일: 2013.09.12) - 외벽: 석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 페러글라스창호. 기호(4,5): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건내 2층 203호, 2층204호 로서 (사용승인일: 2016.01.12) - 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감. - 새시: 새시창호임.
기호(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 2층 204호 로서 (사용승인일: 2013.08.13) - 외벽: 석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감. - 새시: 새시창호임. 기호(2,3): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 1층 104호, 1층 105호로서 (사용승인일: 2013.09.12) - 외벽: 석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 페러글라스창호. 기호(4,5): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건내 2층 203호, 2층204호 로서 (사용승인일: 2016.01.12) - 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감. - 새시: 새시창호임.
이용상태
기호(1): 근린생활시설 (상호: Fuberrow (두피케어 & 왁싱)) 로 이용중임. 기호(2,3): 각호 근린생활시설 (현황 공실) 로 이용중임. 기호(4): 근린생활시설 (상호: 이든의원) 로 이용중임. 기호(5): 근린생활시설 (상호: 리틀포레짐) 로 이용중임.
기호(1): 근린생활시설 (상호: Fuberrow (두피케어 & 왁싱)) 로 이용중임. 기호(2,3): 각호 근린생활시설 (현황 공실) 로 이용중임. 기호(4): 근린생활시설 (상호: 이든의원) 로 이용중임. 기호(5): 근린생활시설 (상호: 리틀포레짐) 로 이용중임.
설비내역
공용의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.
공용의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
기호(1~3) 소재 토지: 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임. 기호(4,5) 소재 토지: 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호(1~3) 소재 토지: 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임. 기호(4,5) 소재 토지: 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접함. 기호(2,3): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로) 및 북측으로 4~5차 선의 포장도로에 접하며 차량의 출입구는 북측에 소재함. 기호(4,5): 본건이 속한 건물의 서측으로 4~6차선의 포장도로 및 북측으로 일방통행(1차선) 로가 소재하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.
기호(1): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접함. 기호(2,3): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로) 및 북측으로 4~5차 선의 포장도로에 접하며 차량의 출입구는 북측에 소재함. 기호(4,5): 본건이 속한 건물의 서측으로 4~6차선의 포장도로 및 북측으로 일방통행(1차선) 로가 소재하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 성정동 1522 (기호(1)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육 환경 보호에 관한 법률>. - 성정동 1523 (기호(2,3)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정 중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>. - 성정동 1438 (기호(4,5)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의 한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 성정동 1522 (기호(1)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육 환경 보호에 관한 법률>. - 성정동 1523 (기호(2,3)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정 중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>. - 성정동 1438 (기호(4,5)소재): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의 한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기타 기재
기호(1): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 두피케어 및 왁싱샵으로 이용중임. 기호(5): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 체육관으로 이용중임.
기호(1): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 두피케어 및 왁싱샵으로 이용중임. 기호(5): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 체육관으로 이용중임.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020. 1. 29. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 공실임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12038)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 351,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 84,275,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,427,500원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 905,037,850원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 제101호 법정(3번출입구) |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층105호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 38.88㎡(11.8평) |
| 사건 접수 | 2025.07.11 · 개시결정 2025.07.14 |
| 배당요구종기 | 2025.10.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 2 | 학산리젠다빌-2차에이동 1층104호 | 1억 770만원 |
| 3 현재 | 학산리젠다빌-2차에이동 1층105호 | 1억 2,039만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 15층 공동주택(아파트(도시형생활주택(원룸형))) 근린생활시설
지3층 398.23㎡
지2층 930.41㎡
지2층 85.23㎡
지1층 931.66㎡
지1층 85.23㎡
1층 370.62㎡
1층 63.39㎡
2층 728.19㎡
2층 42.17㎡
3층 653.39㎡
4층 627.48㎡
5층 627.48㎡
6층 627.48㎡
7층 627.48㎡
8층 627.48㎡
9층 627.48㎡
10층 627.48㎡
11층 627.48㎡
12층 627.48㎡
13층 627.48㎡
14층 627.48㎡
15층 627.48㎡
옥탑1층 74.88㎡
전유
철근콘크리트구조 38.88㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 | 대 | 1173.7㎡ | 6.851/1173.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.