충청남도 천안시 동남구 청수동 303
2025타경12655(임의경매) · 대전지방법원 천안지원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
4억 6,381만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
9억 4,656만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.18
D-6 · 제101호 법정(3번출입구)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “기호(2) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 각층 발코 니, 다락(옥탑) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 24장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월20일14시25분
목록2 건물의 대지임
1.1층 상가의 임차인 김○현의 진술에 의하면 본인이 1층 상가를 임차하여 점유하고 있다고 있다고 하므로 위 임차인에게 안내문을 교부하고, 임차인으로 등록함
2.201호의 임차인 석○기의 진술에 의하면 본인이 해당 호실을 임차하여 점유하고 있다고 있다고 하므로 위 임차인에게 안내문을 교부하고, 임차인으로 등록함
3.나머지 호실은 모두 폐문으로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 파악하지 못하고 각 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음
4.상가건물임대차 현황서에 임차인으로 조사한 김○현이 등재되어 있음
5.전입세대확인서와 주민등록등본에는 채무자(소유자) 백상훈 세대 및 임차인으로 조사한 석○기(201호) 세대 외에 정○연(301호), 강○구(302호) 세대가 전입세대로 각 등재되어 있어 채무자(소유자) 세대가 아닌 각 세대를 임차인으로 추정하고 등록함
6.외국인체류확인서에는 등재자가 없음
✓ 임차인 4세대 전원이 말소기준(2016.09.09)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2016-09-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○현 | 2024.02.15. | 2024.02.15. | 30,000,000 | 1층 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 정○연 | 2024.04.26. | 미상 | 미상 | 301호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 석○기 | 2023.02.03. | 미상 | 100,000,000 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 강○구 | 2022.10.05. | 미상 | 미상 | 302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 4억 6,381만원 | |
| 2차 | 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 6억 6,259만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.09 10:00 | 매각기일 | 9억 4,656만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 108건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.2%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 동남구 목천읍 569 | 17억 4,835만원 | 4억 8,900만원 | 28% | 2026.10.20 |
| 충청남도 천안시 동남구 목천읍 569 | 17억 4,835만원 | 4억 8,900만원 | 28% | 2026.10.20 |
| 충청남도 천안시 동남구 구룡동 176-2 | 39억 589만원 | 14억 2,170만원 | 36% | 2026.09.15 |
| 충청남도 천안시 동남구 구룡동 176-2 | 39억 589만원 | 14억 2,170만원 | 36% | 2026.09.15 |
| 충청남도 천안시 동남구 북면 286-4 | 15억 7,994만원 | 7억 3,110만원 | 46% | 2026.09.14 |
지금 진행 중인 인근 물건 (121건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 동남구 풍세면 162-4 | 22억 7,343만원 | 15억 9,140만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 동남구 풍세면 162-10 | 22억 7,343만원 | 15억 9,140만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 동남구 풍세면 162-4 5동 | 22억 7,343만원 | 15억 9,140만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 동남구 풍세면 162-4 6동 | 22억 7,343만원 | 15억 9,140만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 충청남도 천안시 동남구 풍세면 162-4 7동 | 22억 7,343만원 | 15억 9,140만원 | 2회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주 위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주 위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.
본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.
토지의 형상·이용상태
세장형의 평지로서, '주상용건부지'로 이용 중임.
세장형의 평지로서, '주상용건부지'로 이용 중임.
인접 도로상태
북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.
북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.
도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.
기타 기재
특이사항 없음.
특이사항 없음.
기타 기재
특이사항 없음.
특이사항 없음.
임대관계
임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.
임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.
건물의 구조
기호(2) : 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 건물(2016년 8월 26일 사용승인)로서, 외벽 : 석재타일 등 마감 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 창호 : 새시창호 등임.
기호(2) : 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 건물(2016년 8월 26일 사용승인)로서, 외벽 : 석재타일 등 마감 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
기호(2) : 1층 제1종근린생활시설(음식점), 2ㆍ3층 각각 단독주택[다가구주택(2가구)]으로 이용 중임.
기호(2) : 1층 제1종근린생활시설(음식점), 2ㆍ3층 각각 단독주택[다가구주택(2가구)]으로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
기호(2) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 각층 발코 니, 다락(옥탑) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로 사료됨.
기호(2) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 각층 발코 니, 다락(옥탑) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로 사료됨.
기타 기재
특이사항 없음.
특이사항 없음.
임대관계
구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.
구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2016. 9. 9. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 1. 일괄매각, 연면적에 산입되지 않은 각층 발코니, 다락(옥탑) 등은 신축 당시부터 본건 건물의 일부로서 건물가격에 포함하여 평가하였음. 2. 현장조사 당시 일부 내부 확인이 불가능하였는바, 경매 참여시 참고. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12655)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 946,566,400원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 463,817,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 46,381,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 388,467,750원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 제101호 법정(3번출입구) |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 청수동 303 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.11.06 · 개시결정 2025.11.07 |
| 배당요구종기 | 2026.02.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 단독주택,제1종근린생활시설
1층 93.28㎡
2층 114.26㎡
3층 121.06㎡
일반건물
철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 단독주택,제1종근린생활시설
1층 93.28㎡
2층 114.26㎡
3층 121.06㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.