2025타경10484 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상북도 경주시 하동 656-19

2025타경10484(임의경매) · 대구지방법원 경주지원 경매2계 ·

특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

3억 6,444만원

감정가의 24% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

15억 1,788만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.10

1층 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✖

과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “토지건물감정평가명세표 참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(72,889,000원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

↓

감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 25장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (20장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년05월08일

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2021.07.12)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-07-12)
최○동	2021.07.14 (주민등록전입일)	미상	미상	목록 3, 4번	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.17 14:00	매각결정기일
7차	2026.11.10 10:00	매각기일	3억 6,444만원
	2026.07.15 16:00	대금지급기한		미납
	2026.06.09 14:00	매각결정기일		매각허가결정
6차	2026.06.02 10:00	매각기일	3억 6,444만원	매각
5차	2026.04.28 10:00	매각기일	5억 2,063만원	유찰
	2026.04.08 16:00	대금지급기한		미납
	2026.03.03 14:00	매각결정기일		매각허가결정
4차	2026.02.24 10:00	매각기일	5억 2,063만원	매각
3차	2026.01.13 10:00	매각기일	7억 4,376만원	유찰
2차	2025.12.09 10:00	매각기일	10억 6,252만원	유찰
신건	2025.11.11 10:00	매각기일	15억 1,788만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 449건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 47.6%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 경주시 내남면 산847-11	15억 5,202만원	3억 6,000만원	23%	2026.10.27
경상북도 경주시 내남면 629-7	15억 5,202만원	3억 6,000만원	23%	2026.10.27
경상북도 경주시 내남면 629-22	15억 5,202만원	3억 6,000만원	23%	2026.10.27
경상북도 경주시 내남면 629-21	15억 5,202만원	3억 6,000만원	23%	2026.10.27
경상북도 경주시 내남면 629-7 가동	15억 5,202만원	3억 6,000만원	23%	2026.10.27

지금 진행 중인 인근 물건 (300건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 경주시 현곡면 산10	61억 8,781만원	61억 8,781만원	1회	2026.11.03
경상북도 경주시 현곡면 7-9	61억 8,781만원	61억 8,781만원	1회	2026.11.03
경상북도 경주시 현곡면 7-9 가동	61억 8,781만원	61억 8,781만원	1회	2026.11.03
경상북도 경주시 현곡면 7-9 나동	61억 8,781만원	61억 8,781만원	1회	2026.11.03
경상북도 경주시 양남면 533-4	6억 8,266만원	6억 8,266만원	1회	2026.11.03

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상북도 경주시 하동 ""하동저수지"" 남동측 약 600m 지점에 위치하는 토지·건물(스탈리팬션)로서, 주위는 기존 농촌취락과 팬션 등이 농경지 및 야산지대와 혼재하는 보불로 인근 지역임.

교통상황
차량 진입 가능하며, 간선도로인 보불로(보문단지 ~ 불국사 간 도로)와 400m 이내의 거리이므로 대중교통사정 보통임.

토지의 형상·이용상태
남서향 경사지대에 2단의 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서 주상용인 팬션부지임.

인접 도로상태
북측 폭 6m 의 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
보전녹지지역(2015-01-19) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기타 기재
지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

기타 기재
없음.

임대관계
1) 임대관계 : 건물감정요항표 참조 2) 기 타 : 본건 지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

건물의 구조
기호 2, 4) 모두 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로 외벽 : 노출콘크리트 마감 내벽 : 벽지 도비, 내부인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 인조석 물갈기, 타일 등 마감 창호 : 샛시 유리창 등 (사용승인일 : 2012.01.10.)

이용상태
기호 2, 4) 모두 팬션으로서, 각각 1층 : 객실2(내 화장실2), 관리실, 화장실, 창고, 계단실 2층 : 객실3(내 화장실3), 계단실

설비내역
위생, 급배수 설비, 전기 온수보일러에 의한 급탕설비, 심야전기보일러에 으한 난방설비, 천정매립형 냉난방설비 등

제시외 건물 확인 필수
토지건물감정평가명세표 참조

기타 기재
없음.

임대관계
1) 임대관계 : 탐문조사 결과 휴업 중인 것으로 조사되었으나 재확인이 필요할 것임. 2) 기 타 : 본건 건물의 내 · 외부에 설치된 자쿠지(소규모 욕탕), 데크, 소규모 차양 및 비가림시설 등은 별도로 평가하지 아니하고 본 건물의 평가에서 참작함. 본건 건물은 잠금장치 및 점유자 부○로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 본건 평가사례의 감정평가 내용 등을 참작하여 평가하였음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.7.12.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함. 3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경10484)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,517,887,300원
최저매각가격	364,445,000원
입찰 보증금 (20%)	72,889,000원 특별매각조건
청구금액	856,994,118원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.10 1층 경매법정
도로명주소	경상북도 경주시 하동 656-19
내역
사건 접수	2025.04.24 · 개시결정 2025.04.25
배당요구종기	2025.07.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 단독주택 및 제1종근린생활시설 1층 122.1㎡ 2층 122.1㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경10484)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.