2025타경4079 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 504호

2025타경4079(임의경매) · 대구지방법원 포항지원 경매2계 · 철근콘크리트구조 일반숙박시설 122.25㎡(37.0평) (전유부공용 57.91㎡(17.5평))

지금 최저 입찰가

2억 1,560만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 4,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 제3호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (3장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월10일18시07분

본건에 임하여 현장을 방문하였으나 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
상가건물임대차 현황서를 열람한바'해당사항 없음'으로 표기되어 있고 전입세대 열람내역을 확인한바'해당주소의 세대주가 존재하지 않음'으로 표기되어 있으며 외국인체류확인서를 확인한바'해당 사항 없음'으로 표기되어 있음

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	2억 1,560만원
2차	2026.10.19 10:00	매각기일	3억 800만원	유찰
신건	2026.09.14 10:00	매각기일	4억 4,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 51건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 47.3%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
구룡포여의주타워 가동 2층203호	5억 1,600만원	6,511만원	13%	2026.09.07

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 포항시 남구 청림동 1-323	27억 2,989만원	7억 6,590만원	28%	2026.10.26
경상북도 포항시 남구 청림동 1-136	27억 2,989만원	7억 6,590만원	28%	2026.10.26
경상북도 포항시 남구 청림동 1-465	27억 2,989만원	7억 6,590만원	28%	2026.10.26
경상북도 포항시 남구 청림동 1-100	27억 2,989만원	7억 6,590만원	28%	2026.10.26
경상북도 포항시 남구 청림동 1-100	27억 2,989만원	7억 6,590만원	28%	2026.10.26

지금 진행 중인 인근 물건 (29건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 포항시 남구 오천읍 1134 2층201호	8억 9,600만원	8억 9,600만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 남구 오천읍 1134 2층202호	17억 2,870만원	17억 2,870만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 남구 오천읍 1134 2층203호	17억 2,870만원	17억 2,870만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 남구 오천읍 1134 2층204호	17억 2,870만원	17억 2,870만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 3층302호	1억 3,000만원	1억 3,000만원	1회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 구룡포초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근 일대는 구룡포항, 시장, 어판장, 음식점, 각종 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 5층 504호 구분건물로서, 외벽 : 화강석 및 복합판넬, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 폴리싱타일, 데코타일, 타일 등 마감. 창호 : 페어글라스창, 샷시 창호 등.

이용상태
숙박시설(구룡포여의주타워 4층과 5층을 '구룡포2021풀빌라'라는 상호로 영업하였으나 현재는 본 5층 504호를 포함하여 4층과 5층가 전체가 영업 중단 상태임)임.

설비내역
급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 시스템에어컨 등 되어있음.

토지의 형상·이용상태
본건 단지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가로장방형 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 단지는 남동측으로 왕복4차선 포장도로, 남서측으로 왕복2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항).

기타 기재
없 음.

임대관계
① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021. 5. 7. 근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경4079)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	440,000,000원
최저매각가격	215,600,000원
입찰 보증금 (10%)	21,560,000원 최저가의 10%
청구금액	570,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 제3호 법정
도로명주소	경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 504호
내역	철근콘크리트구조 일반숙박시설 122.25㎡(37.0평) (전유부공용 57.91㎡(17.5평))
사건 접수	2025.08.30 · 개시결정 2025.09.01
배당요구종기	2025.11.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 제1,2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 지하2층 주차장 1,042.88㎡ 지하1층 주차장 1,215.38㎡ 1층 주차장 109.50㎡ 1층 사무소 61.80㎡ 1층 소매점 945.24㎡ 1층 휴게음식점 30.46㎡ 2층 일반음식점 774.63㎡ 2층 유흥주점 370.72㎡ 3층 일반음식점 779.44㎡ 3층 유흥주점 413.20㎡ 4층 일반숙박시설 1,193.77㎡ 5층 일반숙박시설 1,193.77㎡ 6층 휴게음식점 842.59㎡ 6층 사무소 203.04㎡ 6층 단란주점 148.14㎡ 7층 여관 638.61㎡ 8층 여관 638.61㎡ 9층 여관 638.61㎡

전유
철근콘크리트구조 일반숙박시설 122.25㎡ (전유부공용 57.91㎡)

소재지	지목	면적	지분
경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리	대	1520㎡	32.863/1520

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경4079)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.