2025타경4153 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 43-2

2025타경4153(임의경매) · 대구지방법원 포항지원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

20억 9,184만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

20억 9,184만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 제3호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 &quot;지적 및 건물개황도&quot; 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 23장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (12장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (1장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월14일13시50분

본건에 임하여 현장에서'1층 하나장식 최○남, 영신세탁 박○섭, 헤어스케치 윤○미'를 만나 임차관계를 확인하였으며 2층, 3층은 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
상가건물임대차 현황서를 열람한바'윤○미(2024.12.17), 최○남(2024.12.11, 박○섭(2024.12.23)'으로 표기되어 있음
전입세대 내역 열람한바'세대주 허○문(2001.05.02)'이 등재되어 있고 주민등록 등본을 확인한바'신정숙이 세대주 허○문의 배우자'로 등재되어 있음

본건에 임하여 현장을 방문하였으나 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
상가건물임대차 현황서를 열람한바'윤○미(2024.12.17), 최○남(2024.12.11, 박○섭(2024.12.23)'으로 표기되어 있음
전입세대 내역 열람한바'세대주 허○문(2001.05.02)'이 등재되어 있고 주민등록 등본을 확인한바'신정숙이 세대주 허○문의 배우자'로 등재되어 있음

본건에 임하여 현장을 방문하였으나 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
전입세대 내역 열람한바'세대주 허○문(2001.05.02)'이 등재되어 있고 주민등록 등본을 확인한바'신정숙이 세대주 허○문의 배우자'로 등재되어 있음

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2014-08-25)
최○남	2024.12.17.	확정일자 받았다고 함	20,000,000	1층 일부	후순위 (대항력 없음 추정)
박○섭	2024.12.23.	확정일자 받았다고 함	20,000,000	1층 일부	후순위 (대항력 없음 추정)
윤○미	2002.12.27.	확정일자 받았다고 함	20,000,000	1층 일부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.16 10:00	매각기일	20억 9,184만원
신건	2026.10.19 10:00	매각기일	20억 9,184만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 32건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 48.6%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 포항시 북구 흥해읍 산85-2	1,140만원	1,201만원	105%	2026.11.02
경상북도 포항시 북구 동빈1가 74-38	2억 2,353만원	8,977만원	40%	2026.10.26
경상북도 포항시 북구 동빈1가 74-38	2억 2,353만원	8,977만원	40%	2026.10.26
경상북도 포항시 북구 두호동 1052-3 아이코아 5층501호	7억 1,500만원	1억 6,106만원	23%	2026.10.26
경상북도 포항시 북구 두호동 1052-3 아이코아 5층502호	7억 1,500만원	1억 6,106만원	23%	2026.10.26

지금 진행 중인 인근 물건 (19건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 포항시 북구 덕산동 122-5	9억 5,650만원	6억 6,955만원	2회	2026.11.09
경상북도 포항시 북구 덕산동 122-5	9억 5,650만원	6억 6,955만원	2회	2026.11.09
경상북도 포항시 북구 죽도동 49-22 우일죽도타운힐스 2층202호	1억 4,700만원	1억 4,700만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 북구 남빈동 533-1	14억 7,740만원	14억 7,740만원	0회	2026.11.09
경상북도 포항시 북구 남빈동 533-1	14억 7,740만원	14억 7,740만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 마산리 소재 &quot;포은 흥해도서관&quot; 남동측 인근에 위치 하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문 화환경보존지역(3-2구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

건물의 구조
일련번호(가) : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 및 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 1995.12.16, 1998.10.29, 2001.02.17, 2002.06.28) 외 벽 : 외장타일, 몰탈위페인팅 및 사이딩판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 콘크리트노출 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임. 일련번호(나) : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.08.23, 2011.10.19) 외 벽 : 샌드위치판넬 등 마감, 내 벽 : 샌드위치판넬, 타일 및 벽지 등 마감, 바 닥 : 에폭시코팅 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태
일련번호(가) : 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임. 일련번호(나) : 근린생활시설(공실 상태)임.

설비내역
일련번호(가) : 위생설비, 급·배수설비 및 주택부분은 난방설비 등 되어 있음. 일련번호(나) : 위생설비, 급·배수설비 및 화재경보설비 등 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
별첨 &quot;지적 및 건물개황도&quot; 참조.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2014. 8. 25. 근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 토지지상에 매각에서 제외되는 이동이 용이한 컨테이너 2동 소재함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경4153)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,091,840,700원
최저매각가격	2,091,840,700원
입찰 보증금 (10%)	209,184,070원 최저가의 10%
청구금액	831,307,512원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.16 제3호 법정
도로명주소	경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 43-2
내역
사건 접수	2025.09.23 · 개시결정 2025.09.24
배당요구종기	2025.12.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
에이동호 철근콘크리트구조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 3층 제1,2종 근린생활시설 및 단독주택 1층 소매점(일반철골구조) 171.48㎡ 1층 일반음식점(철근콘크리트구조) 40.74㎡ 2층 인터넷컴퓨터게임시설제공업의시설(일반철골구조) 190.52㎡ 3층 단독주택(경량철골구조) 99.78㎡

일반건물
비이동호 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 제1,2종근린생활시설 1층 소매점(일반철골구조) 409.2㎡ 1층 제과점(일반철골구조) 12㎡ 2층 사무소(일반철골구조) 174.6㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경4153)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.