2025타경3804 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

대구광역시 달서구 대곡동 1056 드림파크 101호

2025타경3804(임의경매) · 대구지방법원 대구서부지원 경매5계 · 소매점 40㎡(12.1평)

지금 최저 입찰가

28억 2,800만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

40억 4,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.03

1층 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 23장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (14장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월26일

조사참여인 --- 박○리(자)

조사참여인 --- 윤○미(임차인)

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2018.05.08)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2018-05-08)
박○리	2024.12.30.	미상	0	전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
윤○미	2021.03.02.	미상	20,000,000	전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.10 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.03 10:00	매각기일	28억 2,800만원
신건	2026.10.06 10:00	매각기일	40억 4,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 76건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 45.0%, 평균 유찰 3.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층408호	5억 700만원	3,333만원	7%	2026.10.13
대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 9층901호	9억 4,300만원	1억 8,880만원	20%	2026.10.13
대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층701호	4억 9,100만원	2억원	41%	2026.10.13
대구광역시 달서구 송현동 1988-10	12억 745만원	4억 2,999만원	36%	2026.10.08
대구광역시 달서구 송현동 1988-10	12억 745만원	4억 2,999만원	36%	2026.10.08

지금 진행 중인 인근 물건 (31건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 2층201호	2억 1,300만원	1,227만원	9회	2026.11.05
대구광역시 달서구 감삼동 280-2 죽전역인터불고라비다 101(오피스텔,상가)동 1층105호	7억 600만원	4억 9,420만원	2회	2026.11.05
대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층126호	2,180만원	366만원	6회	2026.11.10
대구광역시 달서구 본동 747 빌리브클라쎄 102동 14층1403호	2억 8,600만원	2억 8,600만원	0회	2026.11.10
대구광역시 달서구 감삼동 280-2 죽전역인터불고라비다 101(오피스텔,상가)동 10층1006호	2억 6,000만원	2억 6,000만원	0회	2026.11.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본 건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 &quot;대곡파출소&quot; 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 성숙중인 노선상가지대임.

교통상황
본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 &apos;제1층 제101호&apos; 외 8개호 단위상가로서, 외벽 : 현무암판석 마감 등, 내벽 : 인테리어마감, 타일, 세멘노출 등, 바닥 : 데코타일, 에폭시, 타일, 세멘노출 등, 창호 : 강화유리, 섀시창호 등임.

이용상태
기호(1~6) : &apos;소매점&apos; (공실), 기호(7,9) : 근린생활시설(유고커피), 기호(8) : 근린생활시설(뷰티러브모어)임.

설비내역
급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, &apos;상업용건부지&apos;로 이용 중임.

인접 도로상태
서측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도 확인 요망)<공공주택특별 법>임.

기타 기재
없 음.

임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(9)의 1층(하층)부분은 기호(7)과 각 호별 벽체 구분 없이 동일한 상호의 영업장으로 이용 중이나, 각 호별 출입구가 확보되어 있고, 그 위치 및 면적 등이 건축물 현황도면 등에 의해 특정 가능하며, 경계 복원이 물리적으로 불가하지 않다고 판단되므로 정상적 으로 평가하였으니, 참고하시기 바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1~9) 2018. 5. 8. 근저당권 10) 2017. 8. 18. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 별도등기(목록10 토지 을구 1번 근저당권, 을구2번 지상권) 있으나 이 사건 매각에 따라 말소될 예정임. 목록10 토지는 대지권 설정으로 각 건물가액에 포함하여 평가함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3804)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,040,000,000원
최저매각가격	2,828,000,000원
입찰 보증금 (10%)	282,800,000원 최저가의 10%
청구금액	1,876,658,800원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.03 1층 입찰법정
도로명주소	대구광역시 달서구 대곡동 1056 드림파크 101호
내역	소매점 40㎡(12.1평)
사건 접수	2025.11.17 · 개시결정 2025.11.19
배당요구종기	2026.02.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나