2025타경31888 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 556-15

2025타경31888(임의경매) · 대구지방법원 대구서부지원 경매2계 ·

특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

2억 2,096만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

6억 4,421만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-8 · 1층 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㅌ)이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(44,192,800원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 36장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (12장)

현장 사진 (24장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월03일

조사참여인 --- 김○기(소유자)

✓ 임차인 3세대 전원이 말소기준(2010.10.25)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	대항력 (말소기준 2010-10-25)
안○화	2015.06.05.(정정골길 67-29)	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○호	2022.02.03.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○오	2023.07.14.	미상	10,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 14:00	매각결정기일
5차	2026.11.19 10:00	매각기일	2억 2,096만원
4차	2026.10.22 10:00	매각기일	3억 1,566만원	유찰
	2026.09.29 16:00	대금지급기한		미납
	2026.08.27 14:00	매각결정기일		매각허가결정
3차	2026.08.20 10:00	매각기일	3억 1,566만원	매각
2차	2026.07.23 10:00	매각기일	4억 5,094만원	유찰
신건	2026.06.18 10:00	매각기일	6억 4,421만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 111건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 57.3%, 평균 유찰 2.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 고령군 성산면 1-34	16억 4,315만원	4억원	24%	2026.10.22
경상북도 고령군 성산면 1-39	16억 4,315만원	4억원	24%	2026.10.22
경상북도 고령군 성산면 1-34 에이동	16억 4,315만원	4억원	24%	2026.10.22
경상북도 고령군 성산면 1-34 비동	16억 4,315만원	4억원	24%	2026.10.22
경상북도 고령군 개진면 90-1	3억 2,340만원	1억 1,090만원	34%	2026.10.20

지금 진행 중인 인근 물건 (46건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 고령군 덕곡면 44-14	11억 4,894만원	11억 4,894만원	1회	2026.11.12
경상북도 고령군 덕곡면 44-5	11억 4,894만원	11억 4,894만원	1회	2026.11.12
경상북도 고령군 덕곡면 44-5	11억 4,894만원	11억 4,894만원	1회	2026.11.12
경상북도 고령군 덕곡면 산9-4	11억 4,894만원	11억 4,894만원	1회	2026.11.12
경상북도 고령군 덕곡면 44-15	11억 4,894만원	11억 4,894만원	1회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건 토지는 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 (통칭)&quot;정정골마을&quot; 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 농가주택, 하천 등으로 형성된 농촌지대로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황
본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근 성 등 제반 교통상황 대체로 보통임.

토지의 형상·이용상태
기호(1),(4),(9),(10),(14)~(16): 7필 일단의 자루형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄함. 기호(5): 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(6),(8),(12),(18): 삼각형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(7),(19),(20): 사다리형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(11),(17): 2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄 함. 기호(13): 자루형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄함.

인접 도로상태
기호(1),(4),(9),(10),(14)~(16): 일단지 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 기호(5)~(8),(18): 지적도상 맹지이며, 인접지를 경유하여 접근 가능함. 기호(11),(17): 일단지 남동측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함. 기호(12),(13),(20): 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 기호(19): 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1),(4)~(9),(13)~(20): 도시지역, 자연녹지지역(2018-07-26), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 농업보호구역, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계 부터500미터까지), 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제 한지역)임. 기호(10)~(12): 도시지역, 자연녹지지역(2018-07-26), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 농업보호구역, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지), 공장 설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역), 하천구역(내곡천)임.

기타 기재
없 음.

기타 기재
기호(11) 토지는 지목 &quot;답&quot;이나, 일단지 관련지번으로서 현황 &quot;대&quot;임.

임대관계
1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건 기호(17) 토지상에 제시외물건(정자)이 소재함. - 본건 토지 및 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.

건물의 구조
기호(2) 경량철골조 판넬지붕 지상2층으로서,(사용승인일: 2022.07.28) - 외 벽: 치장벽돌쌓기 및 징크판넬 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 하이새시 창호 등임. 기호(3) 경량철골조 판넬지붕 지상2층으로서,(사용승인일: 2015.04.09) - 외 벽: 세라믹사이딩 및 징크판넬 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 하이새시 창호 등임.

이용상태
일반건축물대장등본상 기호(2),(3) 공히 단독주택임.

설비내역
통상의 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있으며, 기호(3)은 태양광설비 설치되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㅌ)이 소재함.

기타 기재
없 음.

임대관계
1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건 기호(2) 건물은 기준시점 현재 일반건축물대장등본상 위반건축물로 등재(증축 위반)되어 있는바, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 현장조사 시 거주자 및 이해관계인 폐문부재 등으로 인하여 본건 기호(2),(3) 건물의 내부마감 상태 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 인근 유사 부동산의 마감상태 및 구조, 본건의 건축물 현황도면 등을 참고하였음. - 본건 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1),6),8),9),11),12),13),17) 2010.10.25. 근저당권 2) 2022.10.20. 근저당권 3) 2015. 4. 27. 근저당권 4),5),7),10),14),15),16) 2011. 1. 19. 근저당권 18),19),20) 2018. 4. 17. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	기호 5,6,13 토지 지상 소재 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호2 건물 대장상 위반건축물로 등재, 기호3 건물에 설치된 태양광설비 매각 제외. 기호5,6,13 토지 지상 소재 제시외 건물 매각 제외, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 기호19 토지 타인 점유부분으로 추정, 기호17 토지 지상 제시외 정자 매각 제외. 지목이 답인 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환), 재매각 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경31888)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	644,211,950원
최저매각가격	220,964,000원
입찰 보증금 (20%)	44,192,800원 특별매각조건
청구금액	241,121,630원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.19 1층 입찰법정
도로명주소	경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 556-15
내역
사건 접수	2025.10.01 · 개시결정 2025.10.01
배당요구종기	2025.12.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나