울산광역시 동구 방어동 931-19
2025타경954(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매8계 ·
지금 최저 입찰가
5억 4,187만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 7,410만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-6 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""에서 보듯이 소유자 미상의 제시외건물
ㄱ ~ ㅅ이 소재하며, 제시외 ㄱ, ㄷ의 경우 경매대”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월25일12시40분
1.현장에서 만난 현점유자 김○곤, 유○경 임차인으로 점유하고 있다고 함.
2.점유관련 서류 미제출로 전입세대 주민등록 열람한 바, 전입세대 없음.(전입세대확인서 첨부함.)
3. 외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
4. 세무서의 상가건물에 대한 임대차정보제공을 요청한 바, 다음과 같음.
[유○경-사업자등록신청(정정신고)일: 2023.08.21, 김○곤-사업자등록신청(정정신고)일: 2019.09.20, 이현숙-사업자등록신청(정정신고)일: 2024.04.22 ](상가건물임대차현황서 첨부함.)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 5억 4,187만원 | |
| 신건 | 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 7억 7,410만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 16건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 57.0%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 일산동 971-10 | 40억 3,124만원 | 25억 6,790만원 | 64% | 2026.10.22 |
| 울산광역시 동구 일산동 971-10 | 40억 3,124만원 | 25억 6,790만원 | 64% | 2026.10.22 |
| 울산광역시 동구 일산동 979-2 | 35억 7,781만원 | 17억 6,000만원 | 49% | 2026.07.02 |
| 울산광역시 동구 일산동 979-2 | 35억 7,781만원 | 17억 6,000만원 | 49% | 2026.07.02 |
| 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 10층1001호 | 7,600만원 | 4,292만원 | 56% | 2026.06.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 방어동 74-8 | 13억 5,078만원 | 13억 5,078만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 동구 방어동 74-8 | 13억 5,078만원 | 13억 5,078만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층212호 | 1,700만원 | 583만원 | 4회 | 2026.11.18 |
| 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층232호 | 4,200만원 | 1,440만원 | 4회 | 2026.11.18 |
| 울산광역시 동구 일산동 979-5 | 32억 9,512만원 | 16억 1,461만원 | 4회 | 2026.11.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""방어진초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""방어진초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.
본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
사다리형의 완경사지로서 상업용건부지로 이용중임.
사다리형의 완경사지로서 상업용건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.
본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.
건물의 구조
▶ 본건 2-가 : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서, - 외벽 : 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시창호임. ▶ 본건 2-나 : 블록조 키스톤지붕(실제 '슬래브지붕') 단층건으로서, - 외벽, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 ▶ 제시외 ㄱ : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서, - 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시창호임. ▶ 제시외 ㄷ : 판넬조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽, 내벽 : 판넬 노출 등.
▶ 본건 2-가 : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서, - 외벽 : 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시창호임. ▶ 본건 2-나 : 블록조 키스톤지붕(실제 '슬래브지붕') 단층건으로서, - 외벽, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 ▶ 제시외 ㄱ : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서, - 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시창호임. ▶ 제시외 ㄷ : 판넬조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽, 내벽 : 판넬 노출 등.
이용상태
▶ 본건 2-가 : 근린생활시설(다도회, 청춘포차)로 이용중임. ▶ 본건 2-나 : 변소로 이용중임. ▶ 제시외 ㄱ : 근린생활시설(토속돼지국밥)으로 이용중임. ▶ 제시외 ㄷ : 근린생활시설(토속돼지국밥)의 주방으로 이용중임.
▶ 본건 2-가 : 근린생활시설(다도회, 청춘포차)로 이용중임. ▶ 본건 2-나 : 변소로 이용중임. ▶ 제시외 ㄱ : 근린생활시설(토속돼지국밥)으로 이용중임. ▶ 제시외 ㄷ : 근린생활시설(토속돼지국밥)의 주방으로 이용중임.
설비내역
일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스설비 등 갖추었음.
일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스설비 등 갖추었음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""에서 보듯이 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ ~ ㅅ이 소재하며, 제시외 ㄱ, ㄷ의 경우 경매대상에서 제외된다면 당해 토지의 사용 수익에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되어 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 부기하였으니 이 점 참고하시기 바람.
후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""에서 보듯이 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ ~ ㅅ이 소재하며, 제시외 ㄱ, ㄷ의 경우 경매대상에서 제외된다면 당해 토지의 사용 수익에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되어 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 부기하였으니 이 점 참고하시기 바람.
기타 기재
본건 2-나(변소)의 경우 공부상 '키스톤지붕'이나 실제 '슬래브지붕'임.
본건 2-나(변소)의 경우 공부상 '키스톤지붕'이나 실제 '슬래브지붕'임.
임대관계
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.04.11. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 키스톤지붕 단층 근린생활시설 40.7㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고등 1.2㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 주방 6.0㎡, 경량철골조 판넬 및 선라이트지붕 단층 차양 9.9㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 차양 4.8㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 차양 7.2㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 창고등 5.1㎡) 매각에 포함. 2. 본건 건물의 부속 변소의 경우 공부상 '키스톤지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경954)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 774,108,600원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 541,876,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 54,187,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 432,140,641원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어동 931-19 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.02.26 · 개시결정 2025.03.04 |
| 배당요구종기 | 2025.05.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
블록조 키스톤지붕 단층 근린생활시설
145.47㎡
부속건물
블록조 키스톤지붕 단층 변소
3.0㎡
일반건물
블록조 키스톤지붕 단층 근린생활시설
145.47㎡
부속건물
블록조 키스톤지붕 단층 변소
3.0㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.