울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층302호
2025타경12670(강제경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조28.5654㎡(8.6평)
지금 최저 입찰가
5,950만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.12
D-0 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 1번 전세권설정등기(2020.04.27.등기)는 전세권자 이초원이 배당요구 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 ”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월27일10시16분
1.폐문부재로 점유자 조사불가하여 전입세대 주민등록열람 바, 세대주 이○원(전입:2020.04.28) 등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본 첨부함.)
2.외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
3.상가건물임대차현황서를 열람한 바, 등록사항 없음.(상가건물임대차현황서 첨부함.)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 5,950만원 | |
| 신건 | 2026.10.07 10:00 | 매각기일 | 8,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 71건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 46.9%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 소담팰리스 3층301호 | 7,700만원 | 7,700만원 | 100% | 2026.08.13 |
| 소담팰리스 9층902호 | 7,600만원 | 6,227만원 | 82% | 2026.04.22 |
| 소담팰리스 3층316호 | 6,800만원 | 6,800만원 | 100% | 2026.01.07 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 2층216호 | 4억 8,000만원 | 8,450만원 | 18% | 2026.10.21 |
| 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층1001호 | 1억 900만원 | 6,600만원 | 61% | 2026.10.21 |
| 울산광역시 중구 우정동 511-4 | 125억 2,982만원 | 43억 100만원 | 34% | 2026.10.20 |
| 울산광역시 중구 우정동 511-4 태영빌딩 | 125억 2,982만원 | 43억 100만원 | 34% | 2026.10.20 |
| 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 9층902호 | 1억 1,200만원 | 3,841만원 | 34% | 2026.09.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (14건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층124호 | 3,080만원 | 517만원 | 6회 | 2026.11.12 |
| 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층125호 | 3,080만원 | 517만원 | 6회 | 2026.11.12 |
| 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층126호 | 3,080만원 | 517만원 | 6회 | 2026.11.12 |
| 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층127호 | 3,080만원 | 517만원 | 6회 | 2026.11.12 |
| 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층128호 | 3,080만원 | 517만원 | 6회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
울산광역시 중구 반구동 소재 "반구로타리" 북서측 인근에 위치하며 부근은 반구로타리를 중심으로 염포로와 화합로변으로 각종 근린생활시설들이 즐비하게 형성되어 있으며 후면은 아파트와 다세대 및 일반주택으로 형성되어 환경 보통시 되는 지역입니다.
울산광역시 중구 반구동 소재 "반구로타리" 북서측 인근에 위치하며 부근은 반구로타리를 중심으로 염포로와 화합로변으로 각종 근린생활시설들이 즐비하게 형성되어 있으며 후면은 아파트와 다세대 및 일반주택으로 형성되어 환경 보통시 되는 지역입니다.
교통상황
본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.
본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건 중 제3층 제302호로서 외벽 : 치장대리석 및 몰탈페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창소 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건 중 제3층 제302호로서 외벽 : 치장대리석 및 몰탈페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창소 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.
이용상태
업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
설비내역
위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 공용으로 화재경보기 및 옥내소화전설비와 스프링쿨러와 타워식 중차설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 공용으로 화재경보기 및 옥내소화전설비와 스프링쿨러와 타워식 중차설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로 평탄하며 공동주택 부지로 이용중입니다.
부정형의 토지로 평탄하며 공동주택 부지로 이용중입니다.
인접 도로상태
북동측으로 중로, 북서측으로 소로의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다.
북동측으로 중로, 북서측으로 소로의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]
도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]
기타 기재
해당 없습니다.
해당 없습니다.
임대관계
임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.
임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2분의 1 지분에 대하여: 2022.10.17. 가압류 나머지 2분의 1 지분에 대하여: 2025.10.15. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 1번 전세권설정등기(2020.04.27.등기)는 전세권자 이○원이 배당요구 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기(2024.05.01. 접수 제53000호)있으므로(임대차보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.04.28., 확정일자 2020.03.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12670)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 85,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 59,500,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 5,950,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 84,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.12 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층302호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조28.5654㎡(8.6평) |
| 사건 접수 | 2025.10.14 · 개시결정 2025.10.15 |
| 배당요구종기 | 2026.01.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택
지하5층 441.8055㎡
지하4층 1032.4708㎡
지하3층 1032.4708㎡
지하2층 1032.4708㎡
지하1층 1053.7908㎡
1층 220.395㎡
2층 750.0847㎡
3층 750.0847㎡
4층 750.0847㎡
5층 692.8197㎡
6층 692.8197㎡
7층 692.8197㎡
8층 692.8197㎡
9층 692.8197㎡
10층 692.8197㎡
11층 692.8197㎡
12층 692.8197㎡
13층 692.8197㎡
14층 692.8197㎡
15층 692.8197㎡
16층 692.8197㎡
17층 0㎡
전유
철근콘크리트구조28.5654㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 반구동 106-3 | 대 | 1288.4㎡ | 5.8584/1288.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.