울산광역시 동구 전하동 634-9
2025타경12888(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매9계 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 지하실부 근린생활시설 1층 108.0㎡(32.7평) 2층 96.12㎡(29.1평) 지하실 108.0㎡(32.7평)
지금 최저 입찰가
2억 6,953만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 5,007만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.25
D-14 · 133호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 (ㄱ) ~ (ㄷ)이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월09일16시26분
1.현장 1층 pc방에서 임차인의 아들을 만나 임대차 관계 내역을 문의한 바, 임차인 신○순 점유한다고 진술함.
2.전입세대 주민등록열람 바, 세대주 이○현(소유자,전입:2007.10.12), 세대주 최○환(전입:2019.02.12), 세대주 지○희(전입:2022.01.05) 등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본 첨부함.)
3.외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
4.상가건물임대차현황서를 열람한 바, [박연순-사업자등록신청(정정신고)일:2024.05.08, 장오완-사업자등록신청(정정신고)일:2023.01.02, 최○환-사업자등록신처어(정정신고)일:2025.05.08](상가건물임대차현황서 첨부함.)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.02 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.25 10:00 | 매각기일 | 2억 6,953만원 | |
| 2차 | 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 3억 8,505만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.16 10:00 | 매각기일 | 5억 5,007만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 33건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 52.6%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층6호 | 6억 2,000만원 | 3억 5,109만원 | 57% | 2026.11.05 |
| 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 14층1403호 | 1억 9,300만원 | 3,243만원 | 17% | 2026.10.22 |
| 울산광역시 동구 일산동 579-9 세인트에스타워 1층101호 | 27억 5,000만원 | 5억 1,213만원 | 19% | 2026.10.21 |
| 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층101호 | 17억 3,000만원 | 6억 714만원 | 35% | 2026.10.20 |
| 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 7층701호 | 7,500만원 | 4,922만원 | 66% | 2026.09.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 전하동 639-8 전하동에스오션타워 15층1505호 | 1억 100만원 | 7,070만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 동구 방어동 319-3 5층501호 | 1억 2,800만원 | 8,960만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 동구 방어동 1158-1 | 23억 4,114만원 | 16억 3,879만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 울산광역시 동구 방어동 1158-14 | 23억 4,114만원 | 16억 3,879만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 울산광역시 동구 방어동 1158-15 | 23억 4,114만원 | 16억 3,879만원 | 2회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 동구 전하동 소재하는 토지로서, "전하 노인복지관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 상업지역임.
본건은 울산광역시 동구 전하동 소재하는 토지로서, "전하 노인복지관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 상업지역임.
교통상황
본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.
본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
북동측 하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임.
북동측 하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임.
인접 도로상태
동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구 역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구 역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1983.04.16) 외벽 : 몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1983.04.16) 외벽 : 몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등
이용상태
근린생활시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임. 지1층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설(현황 주택)
근린생활시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임. 지1층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설(현황 주택)
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos;와 같이 (ㄱ) ~ (ㄷ)이 소재함.
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos;와 같이 (ㄱ) ~ (ㄷ)이 소재함.
기타 기재
2층 공부상 용도는 &apos;근린생활시설&apos;이나, 현황 &apos;주택&apos;으로 이용중임.
2층 공부상 용도는 &apos;근린생활시설&apos;이나, 현황 &apos;주택&apos;으로 이용중임.
임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.7.13.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1.일괄매각. 제시외 건물[감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ~ㄷ]포함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12888)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 550,077,760원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 269,538,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 26,953,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 372,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.25 133호 법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 전하동 634-9 |
| 내역 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 지하실부 근린생활시설 1층 108.0㎡(32.7평) 2층 96.12㎡(29.1평) 지하실 108.0㎡(32.7평) |
| 사건 접수 | 2025.11.19 · 개시결정 2025.11.20 |
| 배당요구종기 | 2026.02.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콩크리트조 슬래브지붕 2층
지하실부 근린생활시설
1층 108.0㎡
2층 96.12㎡
지하실 108.0㎡
일반건물
철근콩크리트조 슬래브지붕 2층
지하실부 근린생활시설
1층 108.0㎡
2층 96.12㎡
지하실 108.0㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.