경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 276-4
2025타경662(임의경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매1계 ·
지금 최저 입찰가
4억 5,202만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 4,574만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.12
D-1 · 별관 제103호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 29장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (20장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월27일14시48분
대지
현지 방문시 임차인 정○진을 대면하여 임대차관계 등에 대하여 문의한 바, 본건 전부 본인이 임차하여 카페를 운영하고 있고 다른 점유자나 임차인은 없다고 함. *상가건물임대차현황서상 임차인 부○ 등재되어 있음.
대지
주차장으로 사용
✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2015.05.12)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2015-05-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 정○○○○○○진 | 2020.04.09. | 2025.04.25. | 30,000,000 | 전부 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| (○○○○○○○○스 | 2019.12.06. | 미상 | 10,000,000 | 1층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 4억 5,202만원 | |
| 신건 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 6억 4,574만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 42건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 39.6%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층101호 | 31억 7,100만원 | 11억원 | 35% | 2026.10.01 |
| 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층102호 | 31억 7,100만원 | 11억원 | 35% | 2026.10.01 |
| 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층103호 | 31억 7,100만원 | 11억원 | 35% | 2026.10.01 |
| 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층110호 | 13억 4,000만원 | 4억 6,115만원 | 34% | 2026.10.01 |
| 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층120호 | 9억 1,700만원 | 2억 8,711만원 | 31% | 2026.10.01 |
지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 창원시 의창구 명서동 75-16 명서상가 3층 304호 | 1,600만원 | 1,600만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 경상남도 창원시 의창구 명서동 75-16 명서상가 3층 321호 | 3억 200만원 | 3억 200만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 경상남도 창원시 의창구 명서동 75-16 명서상가 3층 322호 | 3억 200만원 | 3억 200만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 경상남도 창원시 의창구 명서동 75-16 명서상가 3층 327호 | 3억 200만원 | 3억 200만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 경상남도 창원시 의창구 명서동 75-16 명서상가 3층 329호 | 3억 200만원 | 3억 200만원 | 0회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 소재 '덕산저수지' 남동측 인근에 위치하 며, 부근은 순수 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주 위환경은 보통시됨.
본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 소재 '덕산저수지' 남동측 인근에 위치하 며, 부근은 순수 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주 위환경은 보통시됨.
교통상황
본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.
본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
일련번호(1): 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부 지로 이용중임. 일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 일련 번호(1) 토지의 부속토지로 이용중임.
일련번호(1): 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부 지로 이용중임. 일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 일련 번호(1) 토지의 부속토지로 이용중임.
인접 도로상태
일련번호(1): 본건 토지는 북서측 및 남측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 지적도상 맹지이나, 일련번호(1) 토지를 경유하여 출입 가 능함.
일련번호(1): 본건 토지는 북서측 및 남측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(3,4): 본건 토지는 공히 지적도상 맹지이나, 일련번호(1) 토지를 경유하여 출입 가 능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(덕산리) (저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임. 일련번호(3,4): 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 가축사육제한구역(그 외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임.
일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(덕산리) (저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임. 일련번호(3,4): 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕산지구), 가축사육제한구역(그 외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임.
기타 기재
(1)본건 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법 으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인 하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등 제시외수목은 토지에 부합하여 토지와 일체로 거래 되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시 기 바람.
(1)본건 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법 으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인 하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등 제시외수목은 토지에 부합하여 토지와 일체로 거래 되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시 기 바람.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건 토지 일련번호(1) 지상 및 건물 일련번호(2) 옥상에 소재하는 콘테이너박 스 및 철제 구조물은 이동이 용이한 점을 감안하여 감정평가에서 제외하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건 토지 일련번호(1) 지상 및 건물 일련번호(2) 옥상에 소재하는 콘테이너박 스 및 철제 구조물은 이동이 용이한 점을 감안하여 감정평가에서 제외하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
건물의 구조
일련번호(2): 일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 건물로서, - 외벽: 복합판넬마감 등. - 내벽 및 천정: 실내 인테리어마감 등. - 바닥: 타일붙임마감 등. - 창호: 샷시창구조임.
일련번호(2): 일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 건물로서, - 외벽: 복합판넬마감 등. - 내벽 및 천정: 실내 인테리어마감 등. - 바닥: 타일붙임마감 등. - 창호: 샷시창구조임.
이용상태
일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임.
일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임.
설비내역
제반 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
제반 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.
전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음.
(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록1, 3, 4: 2015. 5. 12. 근저당권 목록2: 2015. 12. 31. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 소재로 인해 영향받는 토지가격은 감정평가명세표 비고란 참조. 목록1 지상 소재 컨테이너 및 목록2 옥상 소재 철제 구조물은 이동이 용이하여 매각대상에서 제외. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경662)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 645,743,600원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 452,020,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 45,202,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 332,137,021원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.12 별관 제103호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 덕산리 276-4 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.12 · 개시결정 2025.08.13 |
| 배당요구종기 | 2025.11.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 제2종 근린생활시설
1층 198.75㎡
2층 117.37㎡
일반건물
일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 제2종 근린생활시설
1층 198.75㎡
2층 117.37㎡
일반건물
일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 제2종 근린생활시설
1층 198.75㎡
2층 117.37㎡
일반건물
일반철골구조 기타(데크평슬래브)지붕 2층 제2종 근린생활시설
1층 198.75㎡
2층 117.37㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.