2024타경5478 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739

2024타경5478(강제경매) · 창원지방법원 진주지원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

31억 1,271만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

90억 7,498만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 2%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 206,273,740원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물, 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나 규모, 구조, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

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감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 50장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (32장)

위치도 (지도) (3장)

호별 배치도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

기타 자료 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년10월30일15시28분 2024년11월06일14시45분

비고: 본건 지상에 이설가능한 컨테이너 소재함.

비고: 본건 소재불명임.

1. 본건 전입신고된 김성룡, 박우서는 과거 임차관계 없는 병원 관계자였으나 퇴거하고 거주하지 아니함.
2. 본건 상가건물임대차현황서에 기재된 박영주는 점유, 임차관계 없는 미상의 자라 채무자의 피고용인 총괄이사 이종해 진술함.

비고: 본건 경량철골조 경량판넬지붕 단층(소매점 21㎡)은 소재불명임.

1. 본건 전입신고 열람 결과, 내역 없음.
2. 본건 상가건물임대차현황서에 기재된 박영주는 점유, 임차관계 없는 미상의 자라 채무자의 피고용인 총괄이사 이종해 진술함.

비고: 본건 소재불명임.

비고: 본건 지상에 이설가능한 컨테이너 소재함.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.16 10:00	매각기일	31억 1,271만원
3차	2026.10.12 10:00	매각기일	44억 4,674만원	유찰
2차	2026.08.31 10:00	매각기일	63억 5,248만원	유찰
신건	2026.07.20 10:00	매각기일	90억 7,498만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 85건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 34.6%, 평균 유찰 4.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 하동군 고전면 182-9	1억 6,909만원	2,178만원	13%	2026.10.26
경상남도 하동군 고전면 182-9	1억 6,909만원	2,178만원	13%	2026.10.26
경상남도 하동군 화개면 200-1	3억 1,704만원	1억 2,675만원	40%	2026.09.21
경상남도 하동군 화개면 200-1	3억 1,704만원	1억 2,675만원	40%	2026.09.21
경상남도 하동군 화개면 200-8	3억 1,704만원	1억 2,675만원	40%	2026.09.21

지금 진행 중인 인근 물건 (14건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 하동군 적량면 1245	2억 2,926만원	2억 2,926만원	0회	2026.11.09
경상남도 하동군 적량면 1246	2억 2,926만원	2억 2,926만원	0회	2026.11.09
경상남도 하동군 적량면 1246	2억 2,926만원	2억 2,926만원	0회	2026.11.09
경상남도 하동군 청암면 1486-4	5억 8,854만원	4억 1,198만원	2회	2026.11.16
경상남도 하동군 청암면 1486-4	5억 8,854만원	4억 1,198만원	2회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 섬진강대로 주변의 소규모 자동차관련시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등으로 형성된 읍 근교 농촌지대임.

교통상황
본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 운행노선 수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

토지의 형상·이용상태
자체지반 평탄한 부정형의 토지들로서 3필 일단의 병원부지로 이용중임.

인접 도로상태
동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 계획관리지역, 소하천(율동천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(율동천)<소하천정비법>임. 기호(7,8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기타 기재
없 음.

기타 기재
공부상 지목이 기호(7)은 "과수원", 기호(8)은 "창고용지"이나 현황은 "대"임.

임대관계
현재 임대관계는 미상임.

건물의 구조
기호(2,3-1,4)는 멸실임. 기호(3) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층건으로서, 사용승인일: 1998.10.27. 일부 증축일: 2008.04.18. 외벽: 드라이비트마감, 내벽: 모르타르위 페인트마감, 바닥: 아스타일 등 창호: 새시창임. 기호(5) 철근콘크리리트조 콘크리트지붕 2층건으로서, 사용승인일: 2008.04.18. 외벽: 드라이비트마감, 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임. 기호(9) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 사용승인일: 2018.07.03. 외벽: 화강석마감, 복합판넬 마감 등 내벽: 대리석마감, 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등 창호: 새시창, 바닥: 대리석, 타일마감 등 천정: 흡음텍스마감 등임. 기호(9-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 사용승인일: 2018.07.03. 벽체: 판넬마감 등 바닥: 에폭시마감 등 창호: 새시창임.

이용상태
기호(3, 9) 의료시설(병원), 기호(5) 기숙사 기호(9-1) 병원(창고)로 이용중임.

설비내역
기호(3) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, E/V설비 등이 되어 있음. 기호(5) 위생설비, 온수난방설비 등이 되어 있음. 기호(9) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 변전설비(290KVA), 비상발전설비, E/V설비, 방송설비, CC TV설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물, 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나 규모, 구조, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것을 사료되며, 지하수설비가 소재함.

기타 기재
없 음.

임대관계
현재 임대관계는 미상임.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 구분건물(아파트, 연립주택 등)과 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건까지 중소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 단위세대로서 사용승인일: 1992.06.04. 외벽: 모르타르위 페인트마감, 내벽: 벽지 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태
아파트로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 북서측에 옹벽축조하여 대체로 지반은 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태
북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(하동군고시 제2016-175호)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기타 기재
없음.

임대관계
현재 임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록[1.3]2006.3.27.[근저당권] 목록[5]2008.8.22.[근저당권] 목록[7~9]2024.6.26.[근저당권]
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- -일괄매각. -제시외건물[감정서상 'ㄱ~ㄴ'] 및 제시외물건 관정[감정서상 'a'] 각 매각포함. -본건 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너하우스 2동은 평가 및 매각 제외. -목록[3,9]에 설치된 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함하여 평가함. -목록[3]감정서상 '3-1'은 멸실된 상태이며, 리모델링 중단된 상태인 점을 고려하여 평가함. -공부상 지목이 목록[7]'과수원', 목록[8] '창고용지'이나 현황은 각 '대'임. -목록[9]2025.6.20.자 유치권자 이상부외8로부터 공사대금 682,114,763원에 대한 유치권확인 1심 판결문(2025.5.9.선고)[진주지원 2024가단36127(본소)유치권부존재확인, 2024가단37090(반소)약정금]에 의한 유치권리신고서를 제출, 항소심 부산고등법원(창원)2025나10461 유치권부존재확인 진행 중.(유치권자별 금액은 별지와 같음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경5478)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	9,074,980,960원
최저매각가격	3,112,719,000원
입찰 보증금 (10%)	311,271,900원 최저가의 10%
청구금액	206,273,740원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.16 제101호 법정
도로명주소	경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739
내역
사건 접수	2024.10.04 · 개시결정 2024.10.10
배당요구종기	2024.12.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.11.04	금남면 덕천리 답 생산관리지역	73㎡	1,320만원
2026.11.03	횡천면 횡천리 대 계획관리지역	267㎡	2,280만원
2026.11.03	양보면 장암리 전 생산관리지역	803㎡	1,200만원
2026.11.02	양보면 지례리 답 농림지역	1242㎡	1,500만원
2026.11.02	화개면 삼신리 잡종지 계획관리지역	67㎡	1,467만원
2026.11.02	화개면 삼신리 학교용지 계획관리지역	55㎡	1,111만원
2026.11.02	악양면 정동리 전 계획관리지역	2013㎡	3,808만원
2026.11.02	악양면 정동리 전 계획관리지역	112㎡	192만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
에이동호 철근콘크리트조 콘크리트슬래브 지붕4층 의료시설 1층 751.21㎡ 2층 735.26㎡ 3층 735.26㎡ 4층 735.26㎡ 지하730.77㎡ 경량철골조 경량판넬지붕 단층 소매점 21㎡[현황:멸실]

일반건물
디동호 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 기숙사 1층 151.71㎡ 2층 151.71㎡

일반건물
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 의료시설 1층 902.90㎡ 2층 880.40㎡ 3층 880.40㎡ 4층 354.54㎡ 부속건물 경량철골구조 판넬지붕 단층 병원(창고) 87.40㎡

일반건물
디동호 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 기숙사 1층 151.71㎡ 2층 151.71㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경5478)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.