경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487
2025타경867(강제경매) · 창원지방법원 진주지원 경매6계 ·
#지분매각#법정지상권#농지취득자격#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1,586만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3,236만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “경량철골조 판넬지붕 차양 약 1.5 ㎡ 등이 소재하고 있음.[기호ㄷ-ㄹ]”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 28장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (2장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월10일17시54분
1. 본건은 공유자인 정○갑이 점유중임.
2. 정○갑 면담함.
비고: 1. 본건 일부 도로 소재함.
2. 본건 지상에 제시외(수목, 아연각관조 판넬지붕 가추, 블럭조 슬라브지붕 단층 창고, 경량철골조 강판지붕 가추, 경량철골조 강판지붕 단층 축사, 블럭및경량철골조 강판지붕 단층 축사, 경량철골조 아크릴지붕 단층 창고, 아연각관조 판넬지붕 가추) 소재함.
1. 본건은 공유자인 정○갑이 점유중임.
2. 정○갑 면담함.
비고: 본건 블록조 스레트지붕 단층주택 45㎡은 조적조 기와형강판지붕 단층 주택으로 개량된 상태이며 지붕에 태양광시설 소재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-01-05) |
|---|---|---|---|---|---|
| 정○갑 | 1999.02.19. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 정○갑 | 1999.02.19. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 1,586만원 | |
| 2차 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 2,265만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.18 10:00 | 매각기일 | 3,236만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 111건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 47.8%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 진주시 인사동 131-9 | 10억 4,273만원 | 5억 3,299만원 | 51% | 2026.08.03 |
| 경상남도 진주시 인사동 131-9 | 10억 4,273만원 | 5억 3,299만원 | 51% | 2026.08.03 |
| 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층비408호 | 1억 9,200만원 | 6,590만원 | 34% | 2026.08.03 |
| 경상남도 진주시 평거동 473-7 | 13억 77만원 | 7억 7,000만원 | 59% | 2026.08.03 |
| 경상남도 진주시 평거동 473-7 주건축물제1동 | 13억 77만원 | 7억 7,000만원 | 59% | 2026.08.03 |
지금 진행 중인 인근 물건 (142건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 진주시 집현면 766 | 2,346만원 | 376만원 | 8회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 진주시 명석면 148-2 | 103억 9,232만원 | 50억 9,224만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 진주시 명석면 149 | 103억 9,232만원 | 50억 9,224만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 진주시 명석면 150-2 | 103억 9,232만원 | 50억 9,224만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 진주시 명석면 148-2 프라임병원에이동 | 103억 9,232만원 | 50억 9,224만원 | 3회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 진주시 이반성면 하곡리이반성면 하곡리, 이반성면사무소에서 동측으로 직선거리 약1.5km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가" 임야" 농경지" 농"축산업용 건물 등으로 형성되어 있는 농촌의 농경지대로서 환경은 보통인 편임.
본건은 진주시 이반성면 하곡리이반성면 하곡리, 이반성면사무소에서 동측으로 직선거리 약1.5km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가" 임야" 농경지" 농"축산업용 건물 등으로 형성되어 있는 농촌의 농경지대로서 환경은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 영농차량 등 자동차의 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지의 거리" 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 보통이하인 편임.
본건까지 영농차량 등 자동차의 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지의 거리" 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 보통이하인 편임.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로서 일부는 농경지, 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지로 이용되고 있음.
부정형의 토지로서 일부는 농경지, 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지로 이용되고 있음.
인접 도로상태
서측으로 폭 약3 m 내외의 포장된 농로(하곡로)와 접하고 있음.
서측으로 폭 약3 m 내외의 포장된 농로(하곡로)와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함
보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함
기타 기재
지적 및 건물개황도, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 제시외 건물 (기호ㄱ-ㄴ) 경량철골조 강판지붕 다용도실 등 이 소재하고 있어 구조" 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외 될 경우 토지에 미칠 영향이 있을 것으로 사료됨.
지적 및 건물개황도, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 제시외 건물 (기호ㄱ-ㄴ) 경량철골조 강판지붕 다용도실 등 이 소재하고 있어 구조" 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외 될 경우 토지에 미칠 영향이 있을 것으로 사료됨.
기타 기재
공부상 지목은 "전'이나 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지 등으로 이용되고 있음.
공부상 지목은 "전'이나 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지 등으로 이용되고 있음.
임대관계
"건물감정요항표' 참조 요망.
"건물감정요항표' 참조 요망.
건물의 구조
기호2 건물은 1962.0.0. 사용승인을 득한 주택, 축사용도의 건물로 공부를 기준하면 약 63년 경과 된 그동안 수차례 증축과 지붕 등 개량을 통하여 면적이 증가하였고 구조 등이 변경되었으나 소유자 등으로부터 조회되는 내용과 이용상황 등을 참작하여 보면 동일성이 인정되어 실측사정과 관찰감가로 평가하였음. 공부상 블록조 스레트지붕이나 현황은 강판지붕으로 개량되었으며, 외벽은 치장벽돌로 보강되었으며내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지, 창호는 새시창호로 현상은 보통인 편임.
기호2 건물은 1962.0.0. 사용승인을 득한 주택, 축사용도의 건물로 공부를 기준하면 약 63년 경과 된 그동안 수차례 증축과 지붕 등 개량을 통하여 면적이 증가하였고 구조 등이 변경되었으나 소유자 등으로부터 조회되는 내용과 이용상황 등을 참작하여 보면 동일성이 인정되어 실측사정과 관찰감가로 평가하였음. 공부상 블록조 스레트지붕이나 현황은 강판지붕으로 개량되었으며, 외벽은 치장벽돌로 보강되었으며내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지, 창호는 새시창호로 현상은 보통인 편임.
이용상태
기호 2는 주택으로 기호2-1은 축사로 이용되고 있음
기호 2는 주택으로 기호2-1은 축사로 이용되고 있음
설비내역
기호2 주택부분은 급"배수설비, 난방설비 갖추고 있음.
기호2 주택부분은 급"배수설비, 난방설비 갖추고 있음.
제시외 건물
확인 필수
경량철골조 판넬지붕 차양 약 1.5 ㎡ 등이 소재하고 있음.[기호ㄷ-ㄹ]
경량철골조 판넬지붕 차양 약 1.5 ㎡ 등이 소재하고 있음.[기호ㄷ-ㄹ]
기타 기재
기호2는 공부상으로는 블록조 스레트지붕 45㎡로 등재되어 있으나, 현황은 강판지붕으로 면적은 약143㎡ 이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡ 로 등재되어 있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 약 136.5㎡ 임.
기호2는 공부상으로는 블록조 스레트지붕 45㎡로 등재되어 있으나, 현황은 강판지붕으로 면적은 약143㎡ 이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡ 로 등재되어 있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 약 136.5㎡ 임.
임대관계
공유자 중 1인이 거주하고 있는 것으로 탐문조사됨.
공유자 중 1인이 거주하고 있는 것으로 탐문조사됨.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.1.5. [압류] |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄷ,ㄹ') 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음). -지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용. -목록1에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부는 단독주택부지 일부는 축사부지 일부는 농경지 등으로 이용중임. -기호2 건물은 공부상 블록조 스레트지붕 45㎡이나 현황은 강판지붕으로 면적은 약 143㎡이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡로 등재되어있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 136.5㎡로 서로 상이함.(감정서 참조) -건물 지붕에 설치된 태양광설비는 매각 및 평가제외함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경867)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 32,369,100원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 15,861,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 1,586,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 86,096,372원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.06 · 개시결정 2025.08.19 |
| 배당요구종기 | 2025.11.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
45㎡
블록조 스레브지붕 단층축사
55㎡
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
45㎡
블록조 스레브지붕 단층축사
55㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.